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El Mantenimiento en Condominios

El Mantenimiento en Condominios

El mantenimiento es uno de los aspectos más importantes en la administración de condominios, la plusvalía de los inmuebles, va directamente proporcional al mantenimiento que se le dé al inmueble, en muchas ocasiones los trabajos de mantenimiento no son percibidos por los propietarios, sin embargo, nosotros lo consideramos como    “el  dinero mejor invertido”.

Es fundamental que el personal de mantenimiento garanticen en las áreas comunes  los siguientes servicios y de un buen mantenimiento a los equipos instalados:

Resumen de Servicios y Equipos de las Áreas Comunes

Todos los equipos deben de recibir oportunamente su mantenimiento de acuerdo al plan de trabajo definido en su condominio. A continuación se detallan estos servicios y equipos.

Plan de Trabajo de Mantenimiento

El plan de trabajo de mantenimiento deberá ser anual y deberá de incluir las siguientes secciones:

1) Tipos de Trabajos

  • Trabajos diarios
  • Trabajos semanales
  • Trabajos mensuales 

2) Trabajos a Realizar por Personal de mantenimiento en Sitio 

A continuación mencionamos 10 trabajos de mantenimiento básicos como:

10 Trabajos de Mantenimientoiento Básico a Realizar por el Personal de

3) Trabajos Especializados que Realizarán los Proveedores Externos

 Dichos trabajos los clasificamos como trabajos de mantenimiento mayor, es recomendable llevar bitácoras de mantenimiento   por cada equipo para llevar el historial.

Dentro de esta categoría de mantenimientos mayores encontramos los siguientes tipo de equipos:

  • Bombas de Agua Potable: los trabajos de mantenimiento a las bombas, principalmente está enfocado a la revisión de empaques y sellos mecánicos para evitar las fugas, así como la revisión y validación del correcto funcionamiento de los motores para aumentar la vida útil de las mismas.
Bombas de Agua Potable a Revisar por Proveedores Externos
  • Mantenimiento Plantas de Emergencia:

La planta de emergencia es uno de los equipos más importantes que tienen la mayoría de condominios, se recomienda realizar el mantenimiento preventivo cada 6 meses, en dicho servicio se deberá de cambiar el aceite, cambio de filtros, ajustes de bandas, revisión de  escape, revisión de fugas y recomendamos realizarlo con proveedores Especializados

Planta de Emergencia: Mantenimiento Preventivo cada 6 Meses
  • Mantenimiento al CCTV

Es importante dar mantenimiento semestral al CCTV (Circuito cerrado de cámaras de video), se recomienda contratar a un proveedor especializados que deberá revisar el cableado, conexiones, cámaras, grabadores y corregir fallas en la transmisión de la señal de todas las cámaras instaladas dentro del condominio.

  • Sistema Contra Incendios: los trabajos de mantenimiento al sistema contra incendios, incluye la revisión de los 3 equipos base, la bomba de combustión, la bomba eléctrica y la bomba jockey, en su conjunto es uno de los equipos más críticos, ya que es un equipo que deberá estar siempre listo para cualquier emergencia que se presente, se recomienda realizar el mantenimiento preventivo cada 6 meses, en dicho servicio se deberá de cambiar el aceite, cambio de filtros, ajustes de bandas, revisión de  escape, revisión de empaques, revisión de válvulas, fugas y recomendamos realizarlo con proveedores especializados
Trabajos de Mantenimiento al Sistema Contra Incendios

 

  • Extintores: es importante saber identificar la causa del origen de un incendio, para saber como atacarlo y controlarlo lo antes posible.
  • Tipos de Fuegos:

    1. Clase A: fuegos con combustibles sólidos como madera, cartón, plástico, etc.

    2. Clase B: fuegos donde el combustible es líquido como por ejemplo el aceite, la gasolina o la pintura.

    3. Clase C: en este caso el combustible son gases como el butano, propano o gas ciudad.

    4. Clase D: en este tipo de fuegos el combustible es un metal: el magnesio, el sodio o el aluminio en polvo.

Tipo de Extintores:

1. Extintores de Agua: son apropiados para extinguir fuegos de tipo A, es decir todos aquellos producidos por la combustión de elementos sólidos.

2. Extintores de Polvo: es el más común y es indicado para los tipos A, B y C. Dadas las múltiples aplicaciones de estos extintores, son una magnífica protección para las viviendas, oficinas y empresas. 

3. Extintores de C02: estos tipos de extintores son aptos para fuegos de tipo A, B y C. Al ser un extintor limpio, resulta ideal para maquinaria delicada y equipamientos eléctricos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de un elemento químico y que por tanto, para evitar intoxicaciones, es muy importante salir de inmediato del lugar cuando se haya extinguido el fuego

4. Extintores para Fuegos Especiales: estos son los únicos que se pueden utilizar para sofocar fuegos de clase D. Actúan en general por sofocación y algunos también absorben el calor actuando por enfriamiento al mismo tiempo que por sofocación

Los extintores deberán de recargarse cada año de manera puntual.  Deberán de colocarse en lugares estratégicos como caseta vehicular, elevadores, lobbys, amenidades, etc. 

 

Extintores para Fuegos Especiales

Elevadores

Se recomienda tener una póliza de servicio de mantenimiento mensual para los elevadores, ya que el uso y desgaste de dichos equipos es continuo. En el caso de los elevadores, existen diversas marcas transnacionales en el mercado, como Otis, Kone, Mitsubishi, Hyundai, BLT, entre otros,  que tienen muchos años en el mercado y que son empresas con buena reputación, todas estas empresas cuentan con dos tipos de pólizas que pueden ofrecer a sus clientes:

    1) Póliza Básica: La póliza básica incluye una visita mensual, limpieza de rieles, balanceo de puerta, alineación de rieles, revisión y limpieza general para un buen funcionamiento y la atención de emergencias, normalmente durante una emergencia o paro repentino de los elevadores llegan a tardar en llegar al condominio en un promedio de 1 a 2 horas.

   2) Póliza Cobertura Amplia: La póliza de cobertura amplia o completa, además de incluir todo el servicio básico, incluye todas las refacciones que requiera el elevador en caso de fallas  o rotura de cualquier pieza para que funcione adecuadamente.

En el mercado, hay muchas Pymes que ofrecen el servicio de mantenimiento de elevadores, en ocasiones este tipo de proveedores, ofrecen buen servicio y son la solución adecuada para algunos condominios, ya que su costo es mucho menor al de las empresas trasnacionales.

Para realizar estos trabajos es importante contar con una cartera de proveedores que tengan la experiencia y solidez financiera para realizar los trabajos y para garantizar por 6 ó 12 meses dichos trabajos.

El equipo administrativo deberá presentar 3 cotizaciones para seleccionar el proveedor que tenga y ofrezca las mejores condiciones, se deberá considerar su experiencia, las garantías y las condiciones económicas para el pago.   

A continuación podrás descargar un formato que te puede ser útil para tu plan de mantenimiento www.integrapostventa.com/formatoplanmantenimiento 

 

Póliza de Servicio de Mantenimiento de Elevadores

INTEGRA POSTVENTA es una empresa con más de 14 años de experiencia en el sector de la administración de condominios, si tienes algún problema con tu administrador y no estás de acuerdo en pagar la cuota de mantenimiento, o si requieres alguna asesoría para tu condominio, por favor ponte en contacto con nosotros y con gusto agendamos una cita con uno de nuestros expertos en la materia. 

Teléfono 55 52 80 26 39

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Dudas y Tips Para el Comité de Vigilancia

Dudas y Tips Para el Comité de Vigilancia

A continuación encontrarás una serie de preguntas y respuestas que te permitirán entender de mejor manera lo que significa el comité de vigilancia de un condominio, además encontrarás una serie de tips que hemos incluido, que te ayudaran en el día a día para que tu comité de vigilancia funcione de la mejor manera.

Contenido:

 

1.- Qué es un Comité de Vigilancia

2.- Quién es Responsable de Seleccionar el Comité de Vigilancia 

3.- Cuándo se Selecciona el Comité de Vigilancia

4.- Cómo está Conformado el Comité de Vigilancia

5.- Funciones de los miembros del Comité de Vigilancia 

6.- Temas que Debe Revisar el Comité de Vigilancia 

7.- Qué NO Debe Hacer el Comité de Vigilancia

1.-¿Qué es un Comité de Vigilancia ?

Es un órgano de control integrado por condóminos electos en la Asamblea General, cuyo cometido entre otros, es vigilar, evaluar y dictaminar el puntual desempeño de las tareas del administrador, así como la ejecución de los acuerdos y decisiones tomados por la Asamblea General

Condóminos Electos en Asamblea General

2.- Quién es Responsable de Nombrar al Comité de Vigilancia

Dentro de un Condominio o Fraccionamiento, se deben de llevar acabo reuniones de vecinos, con la finalidad de organizarse con todos los temas relacionados dentro del inmueble, es decir tener una administración que se encargue de contratar los diversos servicios como seguridad, la limpieza, la jardinería tanto del área común, área verde, amenidades así como hacerse cargo del mantenimiento del condominio o Fraccionamiento.

 

Estas reuniones de vecinos se llaman legalmente “Asambleas de Condóminos” o “Asambleas de Vecinos”, en la primera reunión que se celebre se debe de desahogar los siguientes 3 temas:

  • Nombramiento del Comité de Vigilancia
  • Establecimiento del presupuesto anual y de las cuotas de Administración y de Mantenimiento
  • Nombramiento del Administrador Interno o empresa profesional

TIP 1: El comité de vigilancia puede hacer una búsqueda de empresas profesionales y presentar a la asamblea una terna de candidatos para que los propietarios o representantes*, seleccionen por mayoría de votos, la mejor opción (precio, calidad, experiencia). www.integrapostventa.com 

 

* Los dueños de cada departamento o sus representantes legales (acreditados con carta poder) son quiénes tienen el derecho de voto y por mayoría de votos se toman las decisiones de cada Condominio o Fraccionamiento….. Es decir que la “Asamblea de Condóminos” es quien selecciona al Comité de Vigilancia.

3.- Cuándo se Selecciona al Comité de Vigilancia

En el momento que un Condominio o Fraccionamiento se acaba de construir y de vender, se lleva acabo la primera asamblea de vecinos, y es en esta primera asamblea donde se debe de conformar el Comité de Vigilancia.

En muchos Fraccionamientos o Condominios, se establece por reglamento interno que la asamblea anual se debe llevar acabo entre los meses de Enero a Mayo, con la finalidad de presentar los estados financieros del año anterior. 

Para ser miembro del comité de vigilancia, debe estar al corriente de sus cuotas de mantenimiento y ser un vecino ejemplar.

TIP 2:  El Comité de Vigilancia debe ir cambiando cada año, es recomendable que la mitad de sus miembros permanezcan por periodos de dos años para poder dar continuidad y seguimiento a los trabajos que encabeza la empresa administradora del inmueble

TIP 3: En la misma asamblea se pueden nombrar miembros de comité sustitutos, los cuales deberán de apoyar al comité de vigilancia;  en caso de que algún miembro del comité de vigilancia salga del país o por cuestiones de salud o trabajo no puedan participar en alguna reunión, en ese caso, entra la figura del sustituto.

4.- Cómo se Conforma el Comité de Vigilancia

El comité de vigilancia de un Condominio o Fraccionamiento está Conformada por 3 Posiciones:

  • Presidente
  •  Tesorero
  •  Secretario

En algunos inmuebles  se realiza una campaña previa a la asamblea de vecinos, para que se registren como candidatos o como planillas o grupos de trabajo, este tipo de planillas  funcionan y trabajan de manera coordinada. 

Su principal objetivo debe ser el coadyuvar con la administración en temas importantes y en situaciones de emergencia, en ningún caso se debe de creer que ser miembro de comité le da privilegios sobre el resto de los propietarios.

TIP 4: Para condominios de 1 a 200  unidades privativas se recomienda tener 3 miembros de comité y para condominios mayores a 200 se recomienda tener un comité de 5 elementos.

TIP 5: Es obligatorio que los miembros del comité de vigilancia deben ser propietarios y muy recomendable que vivan en el condominio, de esta manera son conscientes de las necesidades y problemas que se viven día a día dentro del condominio.

Elecciones de Directiva de Junta de Vecinos

5.- Funciones del Comité de Vigilancia

Las Principales Funciones a Desempeñar son:

Presidente:

  • Dirigir las asambleas
  • Presentar informe anual de operaciones del condominio
  • Tener voto de calidad en las reuniones y decisiones del comité de vigilancia. El voto de calidad lo ejerce el presidente en caso de haber un empate en alguna de las decisiones que se deben tomar, es decir que lo que vote el presidente sería lo que procede

Tesorero:

  • Autorizar los gastos del condominio de acuerdo al presupuesto que autorice la asamblea
  • Supervisar la contabilidad de la asociación
  • Presenta a la asamblea el  informe financiero anual (pago de impuestos, ingresos y gastos, fondo de reserva etc,….) y quién quiera consultar la información podrá acudir a la administración para revisar el documento

Secretario:

  • Llevar las minutas de las reuniones del comité de vigilancia. Link-formato-integra
  • Resguardar los documentos y archivos del comité de vigilancia
  • Colaborar en la coordinación y ejecución de las asambleas (Desde la firma de la convocatoria, firma de la lista de asistencia, redacción de acta de asamblea y recolección de firmas del presidente de la asamblea)

6.- Temas que Debe Revisar el Comité de Vigilancia

Es recomendable tener una reunión mensual que incluya la siguiente orden del día:

  • Temas Operativos: Seguridad, Limpieza y Jardinería, Fumigación, 
  • Temas Mantenimiento: Cuartos de máquinas, amenidades, áreas comunes,  link al Post#2 del Blog…. 
  • Temas Administrativos: Cuentas por pagar, seguimiento siniestros con el seguro, Cobranza
  • Temas Financieros: Reportes Financieros y la Contabilidad
  • Temas Legales: Demandas Morosidad, Contratos con proveedores, Atención autoridades

Es recomendable que el comité de vigilancia, cuente con una empresa de administración de condominios, que les ayude a gestionar el día a día de su inmueble.

TIP 6: Las juntas mensuales entre la administración y el comité de vigilancia deben de durar máximo 2 hrs.



7.- Qué NO Debe Hacer el Comité de Vigilancia

Lo que No debe hacer el comité de vigilancia es:

  • Mezclar sus intereses personales y financieros con los del condominio
  • Recomendar proveedores
  • Tomar decisiones que le corresponden a la administración
  • Romper la línea de respeto con el personal en sitio y con proveedores
  • Utilizar áreas comunes fuera de horario
  • Incumplir el reglamento interno
  • Ser un condómino Moroso
  • Pedir favores a la administración
  • Tomar contribuciones o derechos que no tiene en el condominio

En resumen el comité de vigilancia tiene los mismos derechos y obligaciones que el resto de los propietarios, “no se crea más por ser miembro del comité de vigilancia, ponga el ejemplo”.

TIP 7: En caso de que usted requiera asesoría o una cotización de una empresa profesional, contactar al área Comercial de Integra Postventa para solicitar una cita  www.integrapostventa.com 

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La Prosoc, ¿Cómo nos Puede Ayudar?

La Prosoc, ¿Cómo nos Puede Ayudar?

Procuraduría Social de la Ciudad de México PROSOC

Contenido 

  1. ¿Qué significa Prosoc?
  2. ¿Cuál es la función de la Prosoc?
  3. ¿Cómo certificarse ante la Prosoc?
  4. ¿Cómo levantar una queja ante Prosoc?
  5. ¿Cómo dar de alta un condominio ante la Prosoc?
  6. ¿Qué tipo de condominios regula la Prosoc?
  7. ¿Qué se necesita para ser administrador de condominios?
  8. ¿Cuáles son las leyes que Promueve la Prosoc para fomentar la cultura condominal?
  9. ¿Cuál es el decálogo del buen condómino ?
  10. ¿Charlas para administradores?

¿ Qué Significa la PROSOC ?

La Procuraduría Social de la Ciudad de México es una dependencia que promueve los derechos sociales y proporciona asesoría y orientación a los ciudadanos en materia

  •  Administrativa
  •  Jurídica
  • Social
  • Inmobiliaria
  • Condominal
Loco Procuraduría Social de la Ciudad de México

2. ¿Cuál es la Función de la Prosoc?

La PROSOC desempeña una serie de actividades que van encaminadas a dos distintos usuarios:

Para la Ciudadania:

  • Dar atención ciudadana
  • Recibir quejas condominales y promover la conciliación iniciando un procedimiento administrativo
  • Procedimiento arbitral en materia condominal
  • Procedimiento administrativo de aplicación de sanciones (PAAS)

Para los Administradores Profesionales:

  • Acreditación de convocatoria de asamblea general de condóminos ordinaria y extraordinaria
  • Asesoría en asambleas generales de condóminos
  • Registro de administrador de condominio
  • Autorización de libro de actas de asambleas
  • Amigable composición en materia de arrendamiento
  • Certificación de administradores profesionales para la administración de condominios
  • Cursos PROSOC para la administración condominal
  • Venta de cuadernillos con la ley de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito federal
Ley de Propiedad en Condominios de Inmuebles para el Distrito Federal

3.- Cómo Certificarse ante la PROSOC como Administrador de Condominios.

El curso de certificación para administradores de condominio se imparte mensualmente durante tres días con una duración de 4 horas por día. Posterior a la capacitación, se evalúa por medio de un examen escrito los conocimientos adquiridos en el curso.

En caso de estar interesado en certificarse como administrador profesional es necesario presentar un examen con un costo de $3,000 pesos, en caso de aprobar el examen, se le entregará su certificado de administrador profesional.  La PROSOC  entregará un certificado con un folio, mismo que podrás utilizar por un año. 

¿ Hay que Volver a Realizar el Examen para Renovar el Certificado ?

Al siguiente año deberás de realizar el mismo procedimiento para renovarlo.

¿ Cualquier persona puede hacer el examen de administrador Profesional ?

La PROSOC no solicita ningún tipo de experiencia o de preparación previa o de base, mientras tomes el curso, pagues los derechos y apruebes el examen, podrás obtener el certificado de administrador profesional.

Examen de Administrador Profesional

4.- Cómo Levantar una Queja Condominal

Para poder levantar una queja condominal ante la PROSOC, el condominio donde vives tiene que estar registrado ante la Prosoc, dicho registro debe estar vigente y se debe renovar cada año. Este tramité lo debe realizar la administración del condominio y dicho trámite no tiene costo.

En la página de Internet de La Prosoc, se enlista una serie de pasos a seguir, donde básicamente necesitas los nombres completos y domicilio de los implicados, es decir,  quien pone la queja y quien está afectando. También debes redactar una carta dirigida al responsable de la oficina delegacional que te corresponde, redactar una explicación del problema y las razones por las que solicitas que la autoridad intervenga.

Las personas que pueden tramitar una queja condominal son los condóminos, (propietarios o inquilinos) la administración del condominio, así como los integrantes del Comité de Vigilancia, las quejas se deben presentar directamente en las oficinas de la PROSOC, bien sea en las oficinas des-concentradoras o en las unidades móviles que se encuentran en algunas alcaldias.

La queja tiene varias opciones para presentarse. Puede ser de forma escrita, personal o mediante un correo electrónico. Esta deberá ser ratificada máximo tres (3) días hábiles después de ser enviada.

Cómo Levantar una Queja Condominal

5.- ¿Cómo dar de Alta un Condominio ante la PROSOC ?

En la ciudad de México es recomendable que los condominios sean registrados ante la Procuraduría Social de la ciudad de México. La administración en turno deberá comprobar que cuenta con la certificación expedida por la procuraduría social de la ciudad de México, como administrador certificado. 

Hay dos formas de obtener el registro, para los condominios que son nuevos, aplica el articulo 40 de la ley de propiedad en condominio del df, donde menciona que el desarrollador o constructor del inmueble puede otorgar una carta donde mencione que esta asignando de manera directa al administrador por el primer año de gestión, esta carta y el certificado de administrador profesional son documentos que debes presentar a la Procuraduria para poder registrar el condominio; 

La segunda opción es obtener una convocatoria otorgada por la PROSOC, a través del 10,15 ó 20% de los propietarios (dependiendo del tamaño del inmueble), además deberá presentar el libro de actas, con la lista de asistencia, con los acuerdos redactados y firmado por el presidente de la asamblea y escrutradores, el contrato firmado entre la administración y el comité de vigilancia y la fianza correspondiente para garantizar el buen desempeño del administrador profesional.

Con estos documentos, la PROSOC te entregará la constancia que acredite al administrador profesional como administrador del condominio en referencia durante un año calendario, antes de que acabe la vigencia deberás de realizar una nueva asamblea que ratifique al administrador o se seleccione uno nuevo.

Constancia que Acredita al Administrador Profesional

6.- Que Tipo de Condominios Regula la PROSOC CDMX

La Procuraduría regula todo tipo de condominios, los verticales,horizontales, de interés social, de usos mixtos, así como oficinas y corporativos, es decir cualquier régimen de condominio que sea construido en la CDMX.

Ciudad de México panorámica

7.- Qué se Requiere para ser Administrador de Condominios

El único requisito para ser administrador de condominios, es obtener el certificado de administrador profesional que otorga la PROSOC, a través del examen que se tiene que acreditar.

Certificado como Administrador Profesional

8.- Cuáles son las Leyes que Emanan de la PROSOC

  • La Ley de Procuraduría Social del Distrito Federal
  • La Ley de Participación Ciudadana
  • La Ley de Cultura Cívica de la Ciudad de México
  • La Ley de Protección Civil
  • La Ley de Justicia Alternativa y otros que coadyuven a la consolidación, estructura e identidad de los condominos 
  • La Ley de Propiedad en Condomino df

9. Cuál es el Decálogo del Buen Condómino

  • Ahorra el Agua
  • Separa la Basura
  • Conserva las áreas verdes
  • Respeta las áreas comunes
  • Respeta el reglamento de tu unidad
  • Recoge las heces fecales de tu mascota
  • Paga a tiempos tus cuotas de mantenimiento
  • Estaciona tu auto en el lugar que te corresponde
  • Asiste y participa en las asambleas condominales
  • Escucha la música y ve televisión con volumen moderado

 

Decálogo del Buen Condómino

¿ Quién elabora el decálogo, el administrador el comité de vigilancia , la asamblea de condóminos o la PROSOC ?

Este decálogo lo elabora la PROSOC e imprime pósters que puedes solicitar de manera gratuita, para que lo coloques en las áreas comunes de tu condominio.

¿El decálogo es algo especializado para cada condominio o es algo estandarizado para todos los condominios ?

El decálogo está estandarizado para todos los condominios de la Ciudad de México, es importante que el administrador y el comité de vigilancia realicen una campaña interna de difusión para que todos los propietarios e inquilinos reciban una  copia via digital o impresa, para que todos tengan conocimiento y siempre busquen el ser un buen vecino.

10. Charla para Administradores de Condominios

Charla para Administradores de Condominios

La Procuraduría Social, organiza cada mes cursos y pláticas enfocadas para los administradores, en dichos eventos se reúnen una gran cantidad de administradores y se comparten las mejores prácticas y soluciones entre los cientos de problemáticas que se generan dentro de los condominios que administran; para mayor información consulta la página de la Procuraduría Social o asiste a sus oficinas centrales ubicadas a un costado del metro insurgentes, calle Puebla No. 182, Colonia Roma Norte, Alcaldía Cuauhtémoc, CDMX.

Para cualquier asesoría, respecto de la PROSOC y la ley de propiedad en condominios de la ciudad de México, así como de tu Régimen de Propiedad en Condominio, del Reglamento Interno y /o de las normas de convivencia autorizadas por la asamblea, así como de la Asociación Civil de tu condominio o asesoría para elaborar contratos por favor contactanos y con gusto agendamos una cita www.integrapostventa.com 

Teléfono 55 52 80 26 39                                                   

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Administración de Inmuebles

Administración de Inmuebles

Contenido

  • ¿Qué es la Administración de Inmuebles?
  • ¿Cómo se Establece la Administración de un Inmueble?
  • ¿Cómo se Administra un Inmueble?
  • ¿Qué hace un Administrador de Propiedades?
  • ¿Cómo ser Administrador de un Condominio?
  • ¿Cuánto se cobra por Administrar el Condominio?
  • ¿Cuánto se cobra por la Administración de un Condominio?
  • ¿Cuánto se cobra por la Administración de una Propiedad?
  • ¿Cuáles son los Principales  Derechos y Obligaciones del Administrador de Acuerdo a la Ley ?

1. ¿Qué es la Administración de Inmuebles?

Es el proceso o servicio que lleva a cabo una persona física o moral, para planear, organizar, controlar y ejecutar tanto los recursos humanos, como los materiales de un inmueble, a través de los acuerdos de su asamblea, con la finalidad de mantener la plusvalía del inmueble.

Proceso de Admnisitración de Condominios

2. ¿Cómo se Establece la Administración de un Inmueble?

El constructor del inmueble es el primer responsable de establecer la primera administración del inmueble. Posteriormente los mismos propietarios, serán los responsables de nombrar al administrador a través de una asamblea de condóminos.  La administración de un inmueble se debe ratificar o cambiar cada año. Es importante la firma del contrato de administración de inmuebles, entre el proveedor y el comité de vigilancia que sea designado.

Nombramiento Administrador en Asamblea de Condóminos

3. ¿Cómo se Administra un Condominio?

El administrador establecerá las políticas y procedimientos más adecuados para organizar el condominio. Lo primero que se debe de hacer es un presupuesto de egresos que cubra todas las necesidades operativas y administrativas del condominio. Posteriormente se debe de establecer la cuota de mantenimiento mensual que deberán pagar todos los propietarios.

El administrador será el responsable de contratar todos los proveedores y servicios necesarios para que funcione perfectamente el condominio. Será responsable de pagar en tiempo y forma y cada mes enviar su reporte de actividades y financiero, detallando todas las actividades realizadas, al igual que la relación de ingresos y egresos del condominio.

Cálculo de Cuota de Mantenimiento y Administración

4. ¿Qué hace un Administrador de Propiedades?

El administrador de propiedades es aquella persona que se encarga de administrar la propiedad de un tercero de forma integral; es decir, es responsable de su mantenimiento y cuidado, así como de rentar la propiedad  en un esquema anual, mensual, semanal o por día. 

 

5. ¿Cómo ser el Administrador de un Inmueble?

Para ser el administrador de un inmueble, lo primero que se debe hacer es tomar el curso de administrador que imparte la PROSOC (link a blog de la PROSOC). Posteriormente debes de acreditar el examen que realiza la Procuraduría Social de la Ciudad de México.

Una vez que cuente con su certificado de administrador profesional ,debe de establecer un plan comercial para poder presentar su propuesta de administración:

En concreto hay tres formas de conseguir ser administrador de un inmueble:

  1. Proponerse como administrador de su condominio
  2. Participar en la licitación de otro condominio
  3. Cotizar sus servicios a una constructora que esté por terminar algún fraccionamiento o edificio, para ofrecer sus servicios.

 

6. ¿Cómo se Cotiza la Administración de un Inmueble?

El administrador profesional debe de tomar en cuenta lo siguiente:

  1. El tamaño del inmueble
  2. Número de unidades privativas
  3. Número de personas en sitio que se requieran para operar y para atender los requerimientos del condominio
  4. El número de servicios que va a ofrecer (Asesoría legal, Contable, Fiscal, atención de áreas comunes, mantenimiento, limpieza, seguridad, entre otros)

7. ¿Cuánto se Cotiza por la Administración de un Inmueble?

El administrador podrá cotizar sus honorarios de acuerdo al cobro de un % sobre el total del presupuesto. El promedio está entre un (8 a 12%) O bien establecer una cuota promedio por unidad privativa. También es importante saber qué cuota promedio pagan los propietarios, lo que permitirá saber si requieren contratar un servicio AAA, AA o A.

Con respecto a los sueldos del personal en sitio, se debe de cotizar de acuerdo a los precios promedio del mercado:

Puesto Sueldo Bruto

  • Gerente Residente 18 a 25 mil pesos mexicanos 
  • Jefe Operativo 12 a 18 mil pesos mexicanos
  • Asistente   8 a 13 mil pesos mexicanos
Sueldos del Personal en Sitio

8. ¿Cuánto se Cotiza por la Administración de una Propiedad?

El costo de los honorarios de la administración en promedio del mercado está en un 8% mensual sobre el total de los ingresos de la cuota de mantenimiento. 

9.¿Cuáles son los Principales Derechos y Obligaciones del Administrador de Acuerdo a la Ley Aplicable?

Los derechos y obligaciones del administrador están contemplados  en el artículo 43 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal https://www.prosoc.cdmx.gob.mx/   a continuación, hemos agrupado las más relevantes,  en 3 categorías para su mejor entendimiento

Temas Legales:

1 .- Tener el libro de actas de asamblea de condóminos, autorizado por la PROSOC

2.- Difundir y cumplir con los acuerdos tomados en la Asamblea General

3.- Convocar a Asambleas Generales con base a los términos establecidos en esta Ley y en el Reglamento Interno;

4.-Representar a los condóminos ante autoridades 

5.- Hacer cumplir el Reglamento Interno y la escritura constitutiva

6.- El Administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración 

7.- Iniciar de manera mancomunada con el comité de vigilancia,  los procedimientos administrativos y/o quejas condominales que procedan contra los condóminos, poseedores, habitantes en general, que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la presente Ley, a su Reglamento, a la Escritura Constitutiva y al Reglamento Interno, 

8.- Obtener el registro de administrador ante la PROSOC

Temas Operativos

1.- Supervisar y atender la operación y  el cuidado de los bienes y servicios del condominio, así como promover la integración de la comunidad.

2.- Cumplir y promover las disposiciones de la Ley de Protección Civil y su Reglamento; 

Temas Administrativos

1.- Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros servicios como agua, luz, gas, telefonía e Internet.

2.- Recaudar de los condóminos o poseedores las cuotas de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias, así como efectuar oportunamente,  los gastos que correspondan con cargo a dichos fondos;  

3.- Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;

4.- Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba

5.- Emitir bajo su más estricta responsabilidad las constancias de no adeudo, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias, y demás cuotas que la Asamblea General haya determinado, para cada unidad de propiedad privativa, cuando sea solicitada por el condómino, poseedor, Notarios Públicos, así como a las autoridades jurisdiccionales

 

Si te interesa saber más del tema de la administración de condominios o si requieres alguna asesoría para tu condominio, por favor ponte en contacto con nosotros y con gusto agendamos una reunión. 

TELÉFONO 55 52 80 26 39

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Quién es un Condómino y Qué es un Condominio

Quién es un Condómino y Qué es un Condominio

En este artículo te explicaremos las diferencias entre algunos de los conceptos más utilizados dentro de lo que maneja la Ley de Propiedad en condominios.….. estos términos se utilizan diariamente entre colegas de la administración de inmuebles y con gusto te explicaremos las diferencias entre ellos.

Contenido:

1. ¿Quién es un Condómino?

2. ¿Qué es un Condominio?

3. ¿Qué es y qué se entiende por Pro indiviso?

4. ¿Qué es indiviso?

5. ¿Qué es un administrador Condómino?

6. ¿Qué es un administrador Profesional?

7. ¿Qué es una unidad privativa?

8. ¿Quién rigen los Derechos y Obligaciones de un Condómino?

9. Principales Derechos y Obligaciones de un Condómino

1. ¿Quién es un Condómino ?

De acuerdo a lo que establece la Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México, un Condómino es la persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa, y para los efectos de esta ley, y su reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio.

2. ¿Qué es un Condominio?

De acuerdo a lo que establece la Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México, un Condominio es aquel inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúnen las condiciones y características establecidas en el código civil para la Ciudad de México.

Condominio en la Ciudad de México

3. Qué es un Pro-indiviso

Significa que una persona tiene el derecho de propiedad sobre dicho bien solo de forma parcial, compartiendo la propiedad con otras personas, no teniendo ninguna de ellas la plena propiedad 

Por ejemplo, existe Pro-Indiviso cuando cuatro personas distintas compran un mismo departamento. La copropiedad no se concreta en una parte exacta del departamento (es decir, habitaciones, cocina, salón, baño…), sino en una cuota abstracta sobre el departamento. Esa cuota abstracta es el porcentaje que nos pertenece en la propiedad del bien o derecho. Y los 4 propietarios son dueños del % de indiviso, (parte proporcional) que tiene dicha propiedad dentro del total del edificio 



4. ¿Qué es un Indiviso?

Un indiviso es un bien que puede ser divisible, por ejemplo un departamento dentro de un edificio; Un local comercial, dentro de una plaza comercial; Una casa dentro de un fraccionamiento, todo aquello que se mantiene actualmente unido aun siendo divisible

5. ¿Qué es un Administrador Condómino ?

De acuerdo a lo que establece la Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México, un administrador condómino, es el condómino de la unidad de propiedad privativa, que no siendo administrador profesional, sea nombrado administrador del inmueble por la asamblea General.

¿Tiene que tener el certificado Prosoc? 

Integra Postventa recomienda que el administrador de su condominio este certificado como administrador por la Procuraduría Social.  Dicho certificado debe renovarse cada año.

6. ¿Qué es un Administrador Profesional ?

De acuerdo a lo que establece la Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México, un administrador profesional, es la persona física o moral, que demuestra capacidad y conocimientos en administración de condominios que es contratado por la asamblea general

7. ¿Qué es una Unidad de Propiedad Privativa ?

Es el departamento, vivienda, local, áreas, naves y elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos, y cualquier otro elemento que no sean área y bienes de uso común sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo, siempre que esté así establecido en la Escritura Constitutiva e Individual.

8. Quién rige los Derechos y Obligaciones de un Condómino

Los derechos y obligaciones de un condómino se regirán por:

  • Las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominios de la Ciudad de México 
  • Por el Reglamento Interno del Condominio
  • Por el Código Civil 
  • Otras leyes aplicables
  • Por la Escritura Constitutiva del Régimen
  • El contrato de traslación de dominio

9. Principales Derechos y Obligaciones de un Condómino

Los principales derechos y obligaciones de un condómino son:

Derechos

  1. Participar y votar en las asambleas ordinarias y extraordinarias
  2. Ser parte del comité de vigilancia
  3. Ser el administrador del condominio
  4. Usar las áreas comunes del condominio
  5. Tener acceso para revisar las finanzas del condominio
  6. Disfrutar, rentar o enajenar su unidad privativa

Obligaciones

  1. Pagar su cuota de administración y mantenimiento
  2. Respetar los derechos de sus vecinos
  3. Respetar el reglamento del condominios
  4. Responsabilizarse del mantenimiento de su unidad privativa, en caso de dañar o afectar a un vecino pagar por los daños
  5. Cubrir las cuotas extraordinarias que autorice la asamblea

Asesoría Legal 

En INTEGRA POSTVENTA entendemos la problemática que se da día a día dentro de los condominios, si necesitas alguna consultoría sobre los derechos y obligaciones que tienen como condómino  o si tienes alguna duda sobre como está laborando la administración de tu condominio,  por favor contáctanos y con gusto gestionamos una cita con uno de los expertos en la materia.

www.integrapostventa.com

Administración Profesional de Inmuebles

Teléfono 55 52 80 26 39

 

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Vecinos Ruidosos, Qué Podemos Hacer para Controlarlos

Vecinos Ruidosos, Qué Podemos Hacer Para Controlarlos

Tener un vecino ruidoso es para cualquier persona algo muy molesto, principalmente porque no nos deja dormir, descansar y vivir en paz, en ocasiones estos disturbios se prolongan en el tiempo y no encontramos una solución.

Los ruidos más molestos para los que viven en condominios son:

1.- Música a alto volumen

2.- Fiestas / reuniones con muchas personas

3.- Ruidos Molestos por remodelaciones

4.- Trabajos en casa (Taladros) en días de descanso

5.- Audio de TV con alto volumen

6.- Gritos y pleitos familiares

7.- Fiestas en el salón de eventos 

8.- Jardineros cortando el pasto antes de las 9 am

Vecinos Ruidosos en el Edificio

A partir, del año 2021, el Congreso de la CDMX aprobó el dictamen que sancionará con multa o apercibimiento a los vecinos ruidosos y a todos los que generen contaminación acústica. Por unanimidad de votos los legisladores aprobaron el decreto que realiza modificaciones y adiciones en materia de ruido a la Ley Ambiental de Protección a la Tierra del Distrito Federal. 

Después de la contaminación ambiental, el ruido es el segundo factor que más afecta la salud de las personas, la nueva ley incluye amonestaciones, arresto de 36 horas, multas, entre otras sanciones, a quien haga ruido que sobrepase los 65 decibeles Se podrá castigar a quienes infrinjan los límites de ruido permitidos en la ciudad, con una amonestación o multa que va desde $1,794.40 hasta $8,962,000 pesos.

Límites de Ruidos Permitidos

Para todos aquellos que viven en condominios horizontales o verticales aquí les compartimos 5 TIPS para resolver un problema con un vecino ruidoso o denunciar un vecino problemático:

1.Hablar con el Vecino y Solicitar Amablemente NO Sobrepase los 65 Decibeles: les recomendamos dialogar amablemente con su vecino, explicar que el ruido que se genera en su departamento sobre pasa los niveles permitidos y de antemano agradecerle que dicha situación no se vuelva a presentar. 

2. Dónde Reportar Vecinos Ruidosos: en caso de que la conducta del vecino se repita, levantar una queja en la administración, conseguir pruebas con video y fotografía de los altos ruidos generados para que el administrador del condominio busque una conciliación con el vecino.

3. Levantar una Queja en la PROSOC (Procuraduría Social): si no se llega a un acuerdo, se puede acudir a la PROSOC y levantar una queja condominal; en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México se estipula que queda prohibido realizar actos que afecten la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores; Se debe de presentar la queja de manera escrita y dirigida a la jefatura de unidad departamental de procedimientos y aplicación de sanciones.

https://www.prosoc.cdmx.gob.mx/

4. Levantar una Denuncia ante la PAOT (Procuraduría Ambiental de Ordenamiento Territorial) : la denuncia se puede realizar vía Internet, por teléfono  o en las oficinas de la dependencia. 

https://www.paot.org.mx

5. Denuncia por Ruidos Molestos al 911 y Solicita el Apoyo de una Patrulla: en caso de que el vecino ruidoso, no baje el volumen, se puede acudir a un juez cívico para presentar la denuncia, haciendo referencia a la Ley de Cultura Cívica-Ética de la Ciudad de México. La ley establece en su artículo 24 dentro del apartado III, que es un delito contra la tranquilidad de las personas el generar ruido que atente notoriamente contra la tranquilidad o represente un posible riesgo a la salud. 

 

Hablar con el Vecino y Solicitar Amablemente que no sobrepase los límites
Documento para levantar una queja en la Administración
Queja Condominal en la PROSOC
Sonómetro para medir el ruido
Línea de Emergencia 911

Recomendaciones Generales:

Es importante revisar el reglamento de condominio, en caso de no tener un capitulo que hable de los vecinos ruidosos, se puede preparar un proyecto de normas de convivencia para que sea autorizado por la asamblea, estableciendo los horarios, lugares y niveles máximos de ruido que se permiten de acuerdo al tipo de condominio

Recordemos que ya existe una ley que regula estos temas, por lo que se deben de respetar los máximos establecidos. 

La empresa de seguridad debe de tomar evidencia en caso de que haya algún reporte de un vecino, de está manera se podrá comprobar con un decibelímetro, con un video y/o con fotografías la evidencia del vecino ruidoso.

Sin duda, lo más recomendable, siempre será en primera instancia el diálogo entre las partes afectadas, es fundamental que todos los propietarios e inquilinos respeten los derechos de sus vecinos y sobre todo vivir en armonía, siempre cuidando el bien de la comunidad e intentando mantener a los vecinos unidos.

Integra Postventa es una empresa con más de 14 años de experiencia en la administración de condominios, corporativos y usos mixtos, con cobertura en al ciudad de México, Puebla, Querétaro y Acapulco.   

Si quieres una asesoría gratuita, envíanos un mensaje por whatsapp y con gusto agendamos una reunión.

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