Autor: jbeltran

Categorías
Uncategorized

Queja Condominal, Cómo Presentarla ante la Prosoc

Mujer vecina con altavoz

Queja Condominal, Cómo Presentarla ante la Prosoc

Contenido:

1.- Antecedentes

2.- ¿Qué Es Una Queja condominal?

3.- ¿Cuáles Son Los Motivos Para Ingresar Una Queja Condominal?

4.- ¿Cómo y Dónde Se Presenta Una Queja Condominal?

5.- ¿Qué Debe De Contener El Escrito De Queja Condominal?

6.- ¿Qué Pasa Después De Presentar El Escrito De Queja?

1.- Antecedentes

Al vivir en un edificio que se encuentra bajo la figura del régimen condominal, regularmente nos encontramos con situaciones y/o actividades que realizan los condóminos que provocan la molestia de algún otro vecino, alterando la comodidad, estabilidad, salubridad, seguridad o tranquilidad de otros.

Es por ello, que a continuación les presentaremos un artículo donde encontrarán qué hacer en caso de que se presente alguna situación con algún vecino y/o viceversa.

2.- ¿Qué Es Una Queja condominal?

De acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el distrito federal, una queja condominal es la manera de solicitar a la Procuraduría Social (PROSOC) que intervenga para dirimir situaciones o transgresiones entre condóminos, poseedores, administración y el comité de vigilancia, donde cualquiera de los anteriores volente lo establecido en la Ley antes mencionada.

3.- ¿Cuáles Son Los Motivos Para Ingresar Una Queja Condominal?

Condóminos enfadados

Inicialmente, no se encuentran catalogados los motivos por los cuales se ingresa una queja condominal, sin embargo, a continuación, les mostraremos algunos de los más frecuentes, como son:

  • Afectación a la paz y tranquilidad por ruidos.
  • Afectación a la integridad Física.
  • Afectación a la salud por la tenencia de mascotas.
  • Irregularidades de la administración.
  • Irregularidades del Comité de Vigilancia.
  • Invasión con objetos muebles o construcciones en áreas comunes.
  • Adeudos de cuotas ordinarias y/o extraordinarias.
  • Fiestas, vecinos conflictivos.
  • Humedad en el departamento.
  • Invasión de Áreas Comunes.
  • Invasión de cajones de estacionamiento.
  • Filtración.

O cualquier otra actividad que transgreda lo establecido en la Ley de Propiedad en condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, sobre todo lo establecido en el Artículo 21, fracción II de la misma, que a la letra dice:

¨Artículo 21.- Queda prohibido a los condóminos, poseedores y en general a toda persona y habitantes del condominio:

… II Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores, que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados; ¨

Vecinos ruidosos

4.- ¿Cómo y Dónde Se Presenta?

La parte afectada deberá presentarse en la Oficina Desconcentrada de la Procuraduría social que le corresponda, conforme a la alcaldía donde se encuentre ubicado el condominio. Deberá presentar un escrito libre en original (para expediente), una copia (para acuse), y una copia simple más por cada persona que se va a requerir.

5.- ¿Qué Debe De Contener El Escrito De Queja Condominal?

Para ingresar una queja condominal a la Procuraduría social, se deberá redactar un escrito libre dirigido al titular de la Oficina Desconcentrada correspondiente a la alcaldía donde se ubique el condominio. Mismo que deberá de contener lo siguiente:

  • Nombre y domicilio de la parte quejosa (quien la promueve).
  • Documentación que acredite su personalidad jurídica como condómino.
  • Nombre y domicilio de la parte requerida (la persona afectante).
  • Narración de los hechos, explicación de la problemática y/o de las violaciones causadas a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
  • Firma del quejoso.
  • Toda la documentación posible que pueda acreditar y/o probar los hechos.
Integrapostventa-queja-condominal

6.- ¿Qué Pasa Después De Presentar El Escrito De Queja?

Recibido el escrito en la Jefatura de Unidad Departamental, se registra la queja en el libro de gobierno y se le asigna un número de expediente, y se procede a su respectivo acuerdo admisorio o preventivo.

Si es acuerdo admisorio, con copia del escrito de queja y sus anexos, se ordena emplazar al requerido, para efecto que dé contestación a la queja planteada por escrito en un término de cinco días hábiles y ofrecer pruebas de su parte.

Posteriormente la Procuraduría social acuerda señalar fecha de audiencia para desahogo de pruebas y alegatos.

A la audiencia comparecerán las partes para la admisión y desahogo de las pruebas ofrecidas por ambas partes y formularán alegatos de su parte.

La recomendación es que antes de presentar una queja condominal, se haya agotado toda forma de negociación

Categorías
Uncategorized

Asociación Civil en Condominios

Acuerdo Asociación Civil

Asociación Civil en Condominios

Índice:

1.- Antecedentes: Diferencias Entre Asociación Civil y Régimen De Propiedad en Condominio.

2.- ¿Qué Es Una Asociación civil?

3.- ¿Para Qué Sirve Una Asociación Civil En Un Condominio?

4.- ¿Por qué Es Importante Tener Una Asociación Civil?

5.- ¿Ventajas De Tener Una Asociación Civil En Mi Condominio?

1.- Antecedentes: Diferencias Entre Asociación Civil en Condominios y Régimen De Propiedad en Condominio.

En el ámbito de la administración de inmuebles, cada día es más frecuente que surja confusión entre los condóminos a la hora de entender y diferenciar una Asociación Civil y el Régimen de Propiedad en Condominio.

Una pregunta frecuente en los condominios es si utilizar un régimen de propiedad en Condominio o una Asociación Civil.

Si vives en un condominio, puede que te estés preguntando si es buena idea conformar una Asociación Civil para la administración. Esta figura legal la asumen muchas comunidades en México, para conseguir una personalidad jurídica y conseguir otros caminos para la resolución de conflictos. 

Diferencias entre sociación civil en condominios

2.- ¿Qué Es Una Asociación civil?

Una Asociación Civil o A.C. es una organización privada con personalidad jurídica como persona moral, que dentro de su objeto no conlleva fines de lucro, misma que siempre estará integrada por personas físicas, que se constituyen para realizar el cumplimiento de actividades sociales, culturales, educativas, deportivas o de índole similar.

Lo anterior, proviene de lo que se encuentra establecido en los Artículos 25 y 2670 del Código Civil. Entendiendo en ese sentido, que se crea una persona moral; es decir, un ente jurídico con sus propios derechos y obligaciones.

Por lo que, su constitución deriva del acuerdo de sus integrantes,  que constituye un acto jurídico para cuya existencia y validez es necesario reunir los elementos y requisitos que para todo acto jurídico dispone la Ley. Será creada a través de un acta constitutiva, es decir, un contrato celebrado entre los asociados que posteriormente se certifica ante un Notario Público.

 

3.- ¿Para Qué Sirve Una Asociación Civil En Un Condominio?

Acuerdo Asociación Civil

La mayoría de los ordenamientos legales que regulan el Régimen de Propiedad en Condominio en la ciudad de México, (antes Distrito Federal) no confieren a éste una personalidad, o bien, el carácter de persona moral; tal es el caso de la Ley de Propiedad en condominio de inmuebles para Distrito Federal.

Ello trae por consecuencia que se encuentren dificultades para llevar a cabo las tareas de administración de una manera eficaz, pues ciertos actos que pueden afectar al conjunto de los condóminos (como pudiera ser la responsabilidad en caso de despido de personas al servicio del condominio, por ejemplo) tropiezan a veces con formalidades legales que impiden su buena solución, pues son cada uno de los condóminos en lo individual y no el conjunto de ellos como una unidad, quienes deben enfrentar tales actos.

Es por ello, que en México se ha venido desarrollando un método para la regulación de las actividades de administración de condominios (la constitución de asociaciones civiles).

Tales asociaciones son regidas por las reglas generales que a toda asociación civil se aplican, en aquello que no sea expresamente dispuesto en sus estatutos.

El único fin de crear una asociación civil en condominios, es para llevar un manejo más claro de la administración del inmueble. Esto permite principalmente:

  • Crear una cuenta bancaria a nombre de dicha asociación en la que se depositen cuotas de mantenimiento y otros recursos referentes al condominio.
  • Lograr una contabilidad descentralizada de ingresos y egresos. 
  • Tener un mayor control de los gastos.
  • Tener un vehículo legal cuya función es la representación del condominio ante autoridades y7o terceros.
Acuerdo balanza condominios

Algunos requisitos para la creación de una asociación civil en condominios,  son los siguientes:

  1. Los Asociados Acrediten Su Personalidad Como Propietarios De Una Unidad Privativa
  2. Participar Con Voz y Voto En Las Asambleas.
  3. Participar En Los Órganos De Dirección De La Asociación.
  4. Vigilar El Cumplimiento De Los Fines De La Asociación y La Correcta Aplicación De Los Recursos Correspondientes.

4.- ¿Por qué Es Importante Tener Una Asociación Civil?

Lo que debemos tener presente, es que el Régimen de Propiedad en Condominio nunca será sustituido por una Asociación Civil, sin embargo, al igual que éste, la Asociación Civil debe presentar ciertas obligaciones.

Uno de los beneficios mas importantes al constituir una asociación civil para la administración de un condominio, es que la A.C. dota al condominio con una personalidad jurídica para representación y actuación ante terceros, facilitando la gestión de algún conflicto que se llegaré a presentar.

Además de que es el vehículo legal mediante el cual se puede dar apertura a cuentas bancarias para el manejo de los recursos del condominio.

5.- ¿Ventajas De Tener Una Asociación Civil En Mi Condominio?

Una asociación civil tiene como único deber el ayudarse unos a otros, pero como muchas otras opciones, tiene sus ventajas que los condóminos habrán de considerar si desean crear una.

La Asociación Civil actúa como mediador entre gobierno y ciudadanía, ayuda con la organización de todos los asociados especificando reglas, funciones, metas y objetivos comunes; teniendo siempre claro que el objetivo principal de la A.C. es el de administrar el inmueble. 

Las decisiones tomadas dentro de una asociación civil también son exigibles de inmediato ante una autoridad jurisdiccional.

Si alguien no cumple algún acuerdo de la asociación civil o decide salir de la asociación civil, puede tener un tratamiento judicial directamente, sin necesidad de la intervención de la Procuraduría Social. Es decir, que se tiene un mayor control en la toma de decisiones, ya que las mismas se encuentran bajo un ordenamiento legal.

Es comprensible que en todo acto existan las ventajas y desventajas, el punto es encontrar un balance. En el caso de los condominios sí se recomienda la creación de las asociaciones civiles para la tranquilidad de todos.

Por supuesto que, si hablamos de ventajas, también tenemos que hablar de desventajas, de las cuales podríamos decir que dos de las más importantes son:

  • Pago de impuestos.
  • Realizar declaraciones ante el SAT.
ASociación en condominios
Categorías
Uncategorized

Áreas Comunes en Condominios

Parque infantil en condominio

Áreas Comunes en Condominios

Contenido:

1.- Antecedentes

2.- ¿Qué Es Una Área Común?

3.- ¿Qué Debo Saber de Un Área Común?

4.- ¿Cómo Se Mantiene En Operación Un Área Común?

5.- ¿Debo Pagar Mantenimiento Si No Utilizo Las Áreas Comunes?

1. Antecedentes

Al vivir en un edificio que se encuentra bajo la figura del régimen condominal, regularmente nos encontramos que una vez fuera de la unidad privativa existen zonas de uso compartido entre todos los condóminos que habitan un condominio, denominadas ¨Áreas Comunes o De Uso Común¨.

2.- ¿Qué Son Áreas Comunes en Condominios?

De acuerdo con lo establecido en: Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el distrito federal, son aquellas que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso estará regulado por:

  • La Ley de Propiedad de Condominio
  • Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio
  • Escritura Constitutiva del condominio
  • Reglamento Interno del condominio

Si bien es cierto, las áreas son de uso común para todos los condóminos, sin embargo, estas se dividen en 4 grupos, como son:

1.- El área Común en un condominio es El terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura Constitutiva como unidad de propiedad privativa.

2.- Los locales, infraestructura, mobiliario e información, destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.

  • El área Común en un condominio es El terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura Constitutiva como unidad de propiedad privativa.
  • Los locales, infraestructura, mobiliario e información, destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
  • Las obras, aparatos mecánicos, eléctricos, subestación, bombas, motores, fosas, pozos, cisternas, tinacos, cámaras y monitores, luminarias, montacargas, incineradores, extintores, hornos, canales, redes de distribución de agua, drenaje, calefacción, aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y zonas de carga y descarga, obras de seguridad, de ornatos, acopio de basura y otras semejantes, con excepción de las que sirvan a cada unidad de propiedad privativa, que así lo estipule la Escritura Constitutiva.
  • Los recursos, equipo, muebles e inmuebles derivados de donaciones o convenios, así como la aplicación de programas, subsidios u otras acciones de la Administración Pública.
  • Cualesquiera otras partes del inmueble o instalaciones del condominio no mencionados que se resuelvan por acuerdo de Asamblea General o que se establezcan con tal carácter en la Escritura Constitutiva y/o en el Reglamento Interno del Condominio.
Parque infantil de áreas comunes en condominios

3.- ¿Qué Debo Saber de Un Área Común?

Como ya mencionamos anteriormente, las áreas comunes en condominios son aquellas cuya propiedad la tienen todos los residentes de un condominio de forma proindiviso, estas son áreas de uso común.

Debido a la propiedad compartida de estas áreas todos los residentes tienen derecho a su uso de forma abierta siempre este uso no afecte a otros residentes, de igual forma el residente tiene la obligación de pagar por el mantenimiento de estas áreas de forma proporcional junto con el resto de los integrantes de la comunidad. Cabe destacar que el hecho de que el hecho de que un residente pretenda renunciar a su derecho de uso de las áreas comunes no le excluye de contribuir en el gasto de su mantenimiento.

Los bienes de propiedad común no podrán ser objeto de posesión y/o usufructo exclusivo de condóminos, poseedores o terceros y en ningún caso podrán enajenarse a un particular ni integrar o formar parte de otro régimen condominal, a excepción de los bienes muebles que se encuentren en desuso, previa aprobación de la Asamblea General.

El uso de las áreas comunes debe de ser responsable y sin acaparar su uso, esto quiere decir que se debe tomar en cuenta que los demás integrantes del condominio tienen el mismo derecho a usar estas áreas, por ejemplo, no se debe ocupar todo el espacio de un acceso, ya que este puede ser requerido por otro usuario. 

Los residentes tienen el mismo derecho de uso de las áreas comunes que todos sus vecinos, ninguno tiene un derecho mayor que otros debido a que el área se encuentre más cerca de su unidad o bien en el caso de edificios, las unidades de la planta baja no tienen mayor derecho sobre los estacionamientos o patios, así como quien vive en el pent-house no tiene mayor derecho sobre la terraza a menos que esto ya haya sido establecido previamente.

Existen algunas áreas de uso administrado que si bien se encuentran disponibles para el uso de los residentes se debe reservar con anterioridad para poder hacer uso de ellas, por ejemplo, salones para eventos, terrazas, inclusive en algunos casos piscinas o canchas. 

También existen algunas áreas comunes que para su uso tienen un costo de renta el cual se debe cubrir para hacer uso de ella o bien en algunas ocasiones pueden requerir de un depósito en garantía que se reembolsará al usuario al final del uso de la reservación siempre que no se haya generado ningún daño al área.

Las áreas comunes deben tener un reglamento sobre su uso el cual debe hacer llegar a los usuarios o bien ponerse a la vista en él área para que pueda ser fácilmente consultado por las personas que hagan uso de ella. 

Áreas comunes en condominio

Existen áreas comunes en condominios que tienen más demanda de uso por los condóminos, lo que ha llevado a tener un mayor control sobre las mismas en cuanto su mantenimiento y control de visitas, algunas de ellas son:

a) PISCINA: Esta es una de las áreas con más demanda de uso, lo que conlleva que la administración del condominio regule su uso, acatando el reglamento interno y llevando a cabo su mantenimiento adecuadamente.

Lo anterior, ayuda a que la vida del área sea mucho mas larga y permite tener un mayor aprovechamiento de esta.

Piscina en Condominio

Existen diversos tipos de reglamentación para el uso de las áreas comunes en los diferentes condominios, sin embargo, les dejamos algunas de las más frecuentes, como son:

  • Antes de entra a la piscina debe bañarse y también después de cada uso del baño.
  • Ingresar con la vestimenta adecuada.
  • No lucrar con el uso de la alberca.
  • El edificio o administrador no se harán responsables por lesiones de los habitantes.
  • Se limita el uso únicamente a propietarios o arrendatarios.
  • Respetar horarios de uso.
  • El daño a las instalaciones será cobrado a la persona que causó estos.
  • Los menores de edad deben estar bajo la tutela de un adulto.
  • No fumar ni ingresar bebidas alcohólicas.

b) GIMNASIO: Esta área lejos de ser de convivencia, realmente representa una oportunidad de mejorar la calidad de vida de los condóminos, sobre todo en temas de salud.

  • No lucrar con el uso del gimnasio.
  • El daño a los equipos será cobrado a la persona que causó estos.
  • El edificio o administrador no se harán responsables por lesiones de los habitantes.
  • Se limita el uso únicamente a propietarios o arrendatarios.
  • Respetar horarios de uso.
  • Los menores de edad deben estar bajo la tutela de un adulto.
  • No fumar ni ingresar bebidas alcohólicas.
  • Ingresar con la vestimenta adecuada.
Gimnasio Condominio

c) S.U.M. (SALON DE USOS MULTIPLES): Esta área esta diseñada para la convivencia al 100% promoviendo la integración entre los condóminos, que permite el desarrollo de diferentes actividades.

  • Respetar y cumplir con puntualidad los horarios.
  • Utilizar el SUM sólo para la finalidad requerida.
  • Mantener el SUM en perfecto estado de conservación, especialmente respecto de los elementos, muebles e instalaciones que se encuentren en el mismo, resultandos responsables por todo daño que pudieran producir.
  • Mantener indemne a la institución administradora respecto de todo y cualquier reclamo que estos pudieran recibir de participantes y terceros con motivo de actividades bajo responsabilidad de los afiliados.
  • Entregar el SUM con las condiciones mínimas de orden y limpieza

4.- ¿Cómo Se Mantiene En Operación Un Área Común?

Para un adecuado funcionamiento de las áreas comunes, el mantenimiento y conservación de éstas, regularmente corre a cargo de la administración del condominio, por lo que se deberá de tomar en cuenta lo siguiente:

  • Dar mantenimiento a dichas áreas, aparatos y equipos de acuerdo con su programación.
  • Contar siempre con material, herramientas y equipos para las reparaciones necesarias
  • Contar con personal de mantenimiento adecuado para las reparaciones que se pueden realizar de inmediato y para las cuales el personal de mantenimiento esté calificado.
  • Contar siempre con números de emergencia para las reparaciones de equipos necesarios para el diario funcionamiento del inmueble como alumbrado, elevadores, climas, etc.
  • Hacer una revisión diaria apoyada con el personal de mantenimiento de todos lo que hay en áreas comunes y de que se encuentre en buenas condiciones.

 En virtud de lo anterior, ya que se ha identificado que es y cómo funcionas las áreas comunes en un condominio, es indispensable que sí se tomen en cuenta los puntos anteriores, para realmente obtener los resultados esperados del funcionamiento de las instalaciones.

 

Jardinería en Condominio
Mantenimiento Eléctrico Condominio

¿Debo Pagar Mantenimiento Si No Utilizo Las Áreas Comunes?

Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así como de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por todos los condóminos conforme a lo establecido en el artículo 55 de la Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito Federal, e informando detalladamente en la Asamblea General

Es obligatorio que todos los propietarios de los departamentos paguen por el mantenimiento de las áreas comunes, incluso si no las usan de forma activa o ya no viven en el departamento. Ningún dueño puede eximirse de responsabilidad por su contribución a los gastos comunes de dichas zonas.

Categorías
Uncategorized

Software Para Administración de Condominios

Icono de la home de un software

Software Para Administración de Condominios

Índice:

1.Antecedentes

2.¿Qué Es Un Software Para Administración De condominios?

3.¿Qué Es Una Administración De Condominios?

4.¿Para Qué sirve El Software Para Administración De Condominios? 

5.¿Cuáles Son Los Riesgos De Contratar Un Software Para Administración?

1. Antecedentes

Cada día se construyen más y más edificios en las grandes cuidades, lo que hace que al administrarlos haya organizaciones que se dedican al correcto funcionamiento y operación de estos.   

En tiempos donde la tecnología se hace cada vez más indispensable en la vida común, en esta ocasión, en materia condominal cada día son más las organizaciones que digitalizan sus procesos de gestión, por supuesto, las empresas que se dedican a la administración de inmuebles y/o edificios NO son la excepción, ya que han optado por actualizar sus procesos a través de la digitalización.

2. ¿Qué Es Un Software Para Administración De Condominios?

Un software para administración de condominios es una herramienta digital que permite administrar el edificio, que incluye un sin fin de funciones relacionadas con la óptima gestión de cada uno de los procesos que conlleva un condominio.

Es decir que, además de ser un sistema que ofrece administrar y mantener al día a las empresas de administración de edificios, ofrece tener un control más específico sobre algunas actividades y/o servicios especiales.

Software para administración de condominios para móvil

3. ¿Qué Es Una Administración De Condominios?

La administración de condominios consiste en hacerse cargo de la correcta operación del condominio y de las funciones administrativas, legales, de mantenimiento y conservación de este, a través de la aplicación de adecuada de lo establecido en la Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal .

La administración de condominios puede ser desempeñada por dos tipos de personas:

1.- ADMINISTRADOR CONDÓMINO: Es aquel que tiene forma de acreditar alguna propiedad bajo el régimen condominal, este, al ser dueño de una unidad de propiedad privativa o más, no siendo profesional, lo elige la asamblea general de condóminos.

2.- ADMINISTRADOR PROFESIONAL: Es la persona física o moral que se dedica de manera profesional a la administración de condominios, que, de igual manera, es elegido por la asamblea general de condóminos. 

4.- ¿Para Qué sirve El Software Para Administración De Condominios?

De acuerdo con lo que establece la  Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , el administrador del condominio es quien se encarga, entre otras funciones, de gestionar los temas administrativos, es por ello, que dichas funciones pueden ser desempeñadas con mayor facilidad al utilizar un software para administración de condominios.

Tal como ya lo hemos mencionado, la funciones que debe desempeñar el administrador de condominios son muchas, por tal motivo, con el software serán mayores las herramientas y/o aplicaciones que le permitirán realizar su trabajo de manera más fácil y rápida. 

A continuación, enlistamos algunas de las funciones que el administrador de condominios puede realizar al gestionar la  administración del software: 

1. REGISTRO DE LAS FINANZAS DEL CONDOMINIO: Con el software para administración de condominios, la administración podrá tener el control de las finanzas del condominio, tanto de los ingresos, como los egresos.

2. TRANSPARENCIA: Con el software de administración de condominios se mantendrá la información actualizada, organizada y debidamente identificada, erradicando así el error humano, así, quien la consulte, podrá verificar en tiempo real el manejo de los recursos y rendir cuentas inmediatamente, incrementando la credibilidad de su gestión. 

3. MEJORA LA COMUNICACIÓN: Este ha sido un problema constante en los edificios, ya que muchas de las quejas de los condóminos es que no tienen comunicación directa con la administración de condominios, y/o NO cuentan con información oportuna de lo que sucede en su condominio.

El software para administración de condominios ayuda en un 100% a mantener una comunicación constante y formal entre la administración y los condóminos.

4. RAPIDEZ Y EFICACIA: El software para administración de condominios permite optimizar tareas, como el cobro de las cuotas de mantenimiento, el control de los accesos, entre otras, reduciendo significativamente el tiempo que se dedica a este tipo de tareas, dándole al administrador la oportunidad de desempeñar otras funciones, convirtiéndolo en una empresa mas productiva. 

5. DISMINUCIÓN DEL USO DEL PAPEL: Hoy en día, el uso del papel ya no es una opción práctica, ni viable para temas ecológicos, sin embargo, con el software para administración de condominios se podrán enviar todo tipo de avisos, notificaciones, avisos de cobro, entre otros, de manera digital, garantizando que los mensajes enviados fluyan con mayor rapidez. 

6. GESTIÓN DEL PERSONAL: Con el software para administración de condominios, el administrador podrá llevar a cabo una base de datos de todo el personal adscrito al condominio, de tal manera, que podrá tener la información de los trabajadores al momento, en caso de ser necesario. 

7. INCREMENTO DE LA PRODUCTIVIDAD: Regularmente las funciones asignadas al administrador de condominios son diversas, como la ejecución de un plan de mantenimiento anual, es posible que cumplir con cada una de ellas resulte complicado, por ello, con el software para administración de condominios podrán ser programadas y monitoreadas cada una de ellas para cumplir con el objetivo. 

8. GESTIÓN DE SOLICITUDES: Con el software para administración de condominios, el administrador podrá llevar a cabo la gestión de solicitudes realizadas por los condóminos, de manera eficaz e inmediata, obteniendo un resultado favorable.

9. ADMINISTRACIÓN DE (AMENIDADES) ÁREAS COMUNES: La mayoría de los condominios cuentan con áreas comunes que pueden ser disfrutadas por los condóminos, con software para administración de condominios, el administrador podrá llevar a cabo la administración de dichas áreas, determinando horarios de acceso, control de quien ingresa y programación de mantenimientos.

10. APLICACIÓN MOVIL: Los softwares para administración de condominios son muy versátiles, no solo por la funciones y herramientas con las que cuentan, sino por las diferentes maneras de acceder a ellos, de una manera más practica y rápida. 

Por ello, muchos de los softwares para administración de condominios cuentan con aplicaciones móviles  o apps para condominios para que tanto como el administrador como los condóminos puedan acceder a la información desde cualquier lugar y en cualquier momento, ya que es más sencillo acceder a los comunicados y/o avisos especiales desde sus dispositivos móviles. 

 

5. ¿Cuáles Son Los Riesgos De Contratar Un Software Para Administración?

Tal como ya lo hemos mencionado, tener un software para para administración de condominios tiene diversos beneficios y ventajas, sin embargo, también es relevante analizar posibles riesgos al utilizar este tipo de sistemas digitalizados. A continuación, enlistamos un par de riesgos que se pueden tener al contar con un software automatizado.

  •  TIEMPO DE ADAPTACIÓN Y DUDAS DE MANEJO: Siempre que se innova en la implementación de algún sistema, es normal que surjan diversos tipos de dudas, ya que es posible que los condóminos estén acostumbrados a la anterior administración, en especial, si esta usaba un modelo de gestión tradicional.
  • FALTA DE CAPACITACIÓN DEL PERSONAL: Cuando se contrata un software para la administración de condominios, es indispensable que el personal se encuentre capacitado para trabajar con el software, de lo contrario, podrían surgir problemas con el manejo de este. 

A continuación, te enlistamos algunas plataformas digitales que te pueden ayudar a gestionar la administración de condominios. Así como una pequeña tabla comparativa con los aspectos más relevantes.

Logo Joynder
Teconología software de Comunidad Feliz
Categorías
Uncategorized

Amparo contra Cuotas de Mantenimiento

amparo contra cuotas de Mantenimiento, darse la mano para un acuerdo

Amparo contra Cuotas de Mantenimiento

Contenido:

1 . Antecedentes

2. ¿Qué Pasa Si No Pago La Cuota de Mantenimiento?

3. ¿Cuándo Prescriben Las Cuotas de Mantenimiento?

4. ¿Cómo Consignar Cuotas de Mantenimiento?

5. Cuotas De Mantenimiento En Fraccionamientos

1. Antecedentes

¿Qué Es Una Cuota de Mantenimiento? 

Es una cuota establecida por la asamblea general de condóminos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 55 de la  Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , misma que está destinada a constituir el fondo de administración y mantenimiento, destinados a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio.

Así como también constituir el fondo de reserva, destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento.

Por último, esta también puede ser usada para gastos extraordinarios, en caso de que ocurra algún imprevisto o en alguna emergencia, y tanto el fondo de administración como de mantenimiento no sean suficientes para cubrir el gasto. 

Existen dos tipos de cuotas: 

  • ORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común.
  • EXTRAORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios.

Debemos recordar que cuando se adquiere una propiedad que este bajo el régimen de propiedad en condominio, se adquieren derechos como el uso, goce y disfrute de áreas comunes que se encuentran ubicadas dentro del condominio que estén bajo dicho régimen, éstas, suelen ser desde solo áreas verdes hasta una casa club, sin embargo, el mantenimiento a estas amenidades tiene costo.

Así como se adquieren derechos, también se adquieren obligaciones, que una de ellas es pagar la cuota de mantenimiento en condominios, ya que con ella se garantiza una operación adecuada del condominio, así como el mantenimiento y conservación de las áreas comunes.

2. ¿Qué Pasa Si No Pago La Cuota de Mantenimiento?

Los pagos de cuotas de mantenimiento en condominios, de acuerdo con lo establecido su artículo 56 de  Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , son obligatorias y no están sujetas a ningún tipo de compensación, excepción o algún otro acuerdo que exima a los condóminos de su cumplimiento.

¨Artículo 56.- Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que dicho condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada, en ese caso la Asamblea podrá acordar que dichas cuotas puedan ser cubiertas con trabajo a favor del condominio¨

Por ello, al no cumplir con dicha obligación, la Ley antes citada en su artículo 33, fracción XII faculta a la asamblea general para determinar las acciones y/o consecuencias a las que se harían acreedores los condóminos, como pueden ser: 

 

  • Pago de Intereses y/o Penas Convencionales
  • Restricción De Uso De Amenidades
  • Ejecución De Juicio Civil
  • Restricción De Voto En Asambleas
  • Suspensión De Servicios Que Sean Cubiertos
  •  Con La Cuota de Mantenimiento

¨… XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. No se podrá restringir el servicio de agua potable¨

3. ¿Cuándo Prescriben Las Cuotas de Mantenimiento?

Con base en lo establecido en el Código Civil del D.F. en su artículo 1162, la prescripción negativa puede liberar a un deudor (en este caso de cuotas de mantenimiento) de cumplir con la obligación, en un periodo de 5 años, siempre y cuando no haya sido ejercido el derecho de cobro por el acreedor (administración) durante este periodo.

La Recomendación Es:

Que Se Cumpla Con Dicha

Obligación En Tiempo y Forma.

amparo contra cuotas de Mantenimiento, darse la mano para un acuerdo

4) ¿Cómo Consignar Cuotas de Mantenimiento? Amparo Contra Cuotas de Mantenimiento

¿Qué Es Una Consignación?

Es la manera de cumplir con la obligación de un pago, mediante la cual, el deudor es liberado de dicha obligación, poniendo a disposición de la autoridad el pago correspondiente en determinada situación. 

En materia condominal, se suelen consignar las cuotas de mantenimiento en los siguientes casos:

  •  Cuando La Administración No Se Encuentre Legalmente Constituida.
  • Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Un Justificativo de pago. (Acta De Asamblea)
  • Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Un Comprobante De Pago.
  • Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Una Relación de los Gastos Ejercidos.
  • Cuando No Se Tenga Claridad o Haya Inconformidad Con El Manejo De Los Recursos Por Parte De La Administración.

Cuando NO se tenga claridad en cualquiera de los puntos antes mencionados, que son informativos, más no limitativos, es un derecho del condómino consignar sus cuotas de mantenimiento ante la Dirección General de Consignaciones civiles del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal y no se vea afectado su cumplimiento de la obligación, es decir, que no se tomarán en cuenta como morosos. 

Para realizar dicho trámite es necesario seguir una serie de pasos, como son:

1.- Comprar Un Billete En La Institución Financiera BANSEFI por la cantidad que se desea consignar.

2.- Realizar un escrito libre, donde se detalle los siguiente:

  • Datos De La Persona Que Consigna.
  • Motivo Por El Cual Se Desea Consignar.
  • Periodo(s) Que Comprende El Monto Consignado.
  • Datos Del Beneficiario (Administración del Condominio).

3.- Ingresar a La Dirección De Consignaciones Civiles Tanto el Escrito Como El Billete.

4.- Informar a La Administración y/o Comité de Vigilancia Que Se Realizó Dicho Trámite.

Al realizar este trámite, se considera al condómino en cumpliendo de su obligación, en este caso, que está cumpliendo con el pago de la cuota de mantenimiento en condominios, por tal motivo, NO será tomado en cuenta como moroso y no se verá afectado en ninguna manera. 

¿Cuándo Se Considera a Un Condómino Como Moroso?

MOROSO: Es el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General.

¿Si No Pago Mis Cuotas, Me Pueden Demandar?

Si, el administrador o la administración del condominio a través de un juicio ejecutivo civil, puede demandar el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas, los intereses correspondientes y gastos generados durante el Juicio.

Sin embargo, antes de llegar a esta instancia, existen varias alternativas que se pueden aplicarse para llegar a un acuerdo que convenga a ambas partes. A continuación, enlistamos algunas de las acciones que se pueden ejecutar: 

1.Celebración de convenios: Lo primero a considerar siempre será el diálogo, donde se ofrezcan propuestas que favorezcan a ambas partes. 

2. Aplicación de sanciones: Existe la posibilidad de que la asamblea general de condóminos establezca en su reglamento interno, sanciones aplicables a los morosos.

3. Queja condominal: Ésta es ingresada para solicitar la intervención de la autoridad, en este caso la Procuraduría Social de la Ciudad de México, a través de la conciliación. 

5. ¿Cuotas De Mantenimiento En Fraccionamientos?

Los Fraccionamientos son un conjunto de manzanas y lotes destinados para la vivienda o la industria, a diferencia de los condóminos, estos suelen estar regularmente de manera horizontal o mixta. 

Estos suelen clasificarse en dos tipos:

1.- Habitacional: 

  • Interés Social
  • De Tipo Residencial

2.- Comercial o De Uso Mixto. 

Sin embargo, en cualquiera de los dos casos, al estar bajo el Régimen condominal, estos son regulados por la Ley de Propiedad en condominio para el Distrito Federal. 

Por lo que se tienen que regir bajo el mandato de la Ley antes citada, en este caso, las cuotas de mantenimiento son establecidas, de igual manera, a través de la celebración de una asamblea general.

En donde se determinarán dichas cuotas, ya sean ordinarias y extraordinarias, con base en lo establecido en el artículo 55 de la Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal, que también están destinadas a constituir el fondo de administración, mantenimiento y fondo se reserva. 

Categorías
Uncategorized

Tipos de Condominios: Horizontales, Verticales o de Uso Mixto

Tipos de Condominios: Horizontales, Verticales o de Uso Mixto

Contenido:

  • ¿Qué es un Condominio ?
  • Historia del Condominio 
  • Tipos de Condominio 
  • ¿Qué es un Condominio Vertical ?
  • ¿Qué es un Condominio Horizontal ?
  • ¿Qué es un Condominio de Uso Mixto?
  • Diferencia entre condominio y apartamento

 

1. ¿Qué es un Condominio ?

De acuerdo a lo que establece la Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México, un Condominio es aquel inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúnen las condiciones y características establecidas en el código civil para la Ciudad de México.

2. Historia del Condominio

Fue a finales de la década de los 40’s,  cuando se construyeron los primeros condominios en el país, y las primeras leyes aplicables, fue después de la segunda guerra mundial que surgieron las primeras leyes, por la gran cantidad de personas que se movieron de las zonas rurales a las grandes ciudades.

 

En el 1949 se termina de construir uno de los condominios más grandes del siglo pasado, un condominio de 6 edificios con 13 pisos, donde habitan 1,200 familias, mejor conocido como el multi-familiar Miguel Aleman.

En la segunda mitad del siglo XX se construyen los principales ciudades con los primeros rascacielos, así como una gran cantidad de corporativos  y condominios en las grandes ciudades como la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana y León. 

Desde el año 2000, se viene un boom en el sector inmobiliario, actualmente existen alrededor de 200 desarrolladoras con proyectos muy innovadores, incluyendo desarrollo de nuevas ciudades llenas de modernidad y con gran plusvalía como:

  • Santa Fe, Bosque Real e interlomas en la Ciudad de México
  • Angelópolis en Puebla
  • Zibatá en Queretaro
  • Punta Diamante en Acapulco

3. Tipos de Condominio

Actualmente el desarrollo inmobiliario ha evolucionado de manera muy rápida en todo el mundo; En México existen más de 100 desarrolladores de gran prestigio, la mayor parte de ellos se encuentran afiliados a la ADI (Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios)  y  han creado espectaculares proyectos, que podemos agrupar en tres grandes conceptos:

  • Condominio Vertical
  • Condominios Horizontales
  • Condominios de Uso Mixto
tipos de condominio

4) ¿Qué es un Condominio Vertical?

Los condominios verticales son un grupo de propiedades construidas una encima de otra, compartiendo áreas comunes y los gastos de manutención.

Existen diversos giros como:

  • Oficinas
  • Vivienda Residencial
  • Vivienda Vacacional
  • Hoteles

Los tipos de condominio verticales tienen las siguientes ventajas:

  • Los gastos de mantenimiento se reducen y se pagan entre todos los propietarios 
  • El impacto ambiental es menor
  • Economías de escala al construir en formato vertical
  • Inmuebles que son duraderos y proyectos sostenibles

En la ciudad de México, en la zona de Coyoacán, se han construido nuevos proyectos que son muy atractivos, para los propietarios e inquilinos, el conocido condominio City Towers Green and Black cuenta con 10 torres de departamentos, con 808 unidades privativas y más de 50 amenidades como las siguientes:

  • Albercas
  • Fosa de clavados
  • Jacuzzis
  • Vapor
  • Sauna
  • Regaderas
  • Asadores
  • Ludoteca
  • Cancha de futbol
  • Salón especial para Cross Fit
  • Gimnasio
  • Sala Spinnning
  • Yoga
  • Yoga 360
  • Salon de video juegos
  • Sala de música
  • Cine
  • Cine Vip
  • Observatorio
  • Sala de conciertos
  • Salon de belleza
  • Mini super
  • Cancha de squash
  • Salon inglés
  • Salon de eventos
  • Jardines
  • Áreas de mascotas
  • Water Park
  • Capilla
  • Boliche

Como pueden ver el condominio City Tower Green and Black, es una mini ciudad, donde las familias pasan la mayor parte de su tiempo sin necesidad de salir de su condominio

5) ¿Qué es un Condominio Horizontal?

Los tipos de condominio horizontal son proyectos donde cada propietario es dueño de parte de un terreno y de la construcción que se encuentre dentro del mismo terreno. Los propietarios comparten áreas comunes, así como vialidades y áreas verdes. 

Existen condominios horizontales que ofrecen la posibilidad de tener locales comerciales o de servicios que facilitan la vida de las personas que viven en los alrededores.

Una de las ventajas más importantes de vivir en un condominio es sin duda, el tener protección y seguridad.

6. ¿Qué es un Condominio Mixto?

Los tipos de condominio de uso mixto han evolucionado en las últimas décadas, y la imaginación de los arquitectos se ha puesto a prueba; un condominio de Uso Mixto está compuesto tanto por condominios verticales como horizontales, y este tipo de proyectos benefician a la sociedad, ya que en un solo predio, se pueden encontrar desde vivienda, centros comerciales, oficinas, hoteles, hospitales, etc.

En las grandes ciudades hay una gran cantidad de proyectos de estás características.  Uno de los proyectos de Uso Mixto, más impresionantes en el mundo es el edificio Burj Khalifa,  se encuentra ubicado en Dubai, cuenta con 828 m de altura, 163 pisos, su construcción inició en el año 2004 y terminó en el año 2010,  al interior del edificio cuenta con un centro comercial de 4 pisos, así como 49 pisos de oficinas, 60 pisos de vivienda y 39 pisos del hotel Armani, así como un sinfín de atractivos, como dos miradores en los piso 124 y 148

Los récords establecidos por este rascacielos son:

  • Edificio más alto del mundo, superando al Taipei 101.
  • Edificio con más número de plantas, superando al International Commerce Centre.
  • Edificio más alto hasta el último piso ocupado, superando al Taipei 101.
  • Edificio con el mirador-terraza más alto, superando al Empire State.
  • Edificio con elevador que viaja la mayor distancia en el mundo.
  • Elevador de servicio más alto del mundo.
  • Además, el Burj Khalifa no es solo el rascacielos más alto sino también es la estructura más alta sostenida sin cables (superando a la Tokyo Skytree) y la estructura más alta del mundo actual (también el Tokyo Skytree) y construida por el ser humano (superando a la Torre de radio de Varsovia).

7. Diferencia entre Condominio y Departamento

La principal diferencia entre condominio y departamento radica en que un condominio está conformado por x número de departamentos, cada departamento tiene un propietario. Todos los propietarios son dueños del condominio proporcionalmente al indiviso que tenga cada unidad privativa , es decir,  ,cada departamento tiene un dueño o propietario, mientras que el condominio está formado por todos los departamentos 

Categorías
Uncategorized

Servicios de Mantenimiento

Mantenimiento, Conservación

Servicios de Mantenimiento

Contenido:

  1. Objetivos de Mantenimiento
  2. Tipos de Mantenimiento: Preventivo o Correctivo
  3. Etapas previas a la ejecución del Mantenimiento: Levantamiento y Análisis
  4. Plan de Mantenimiento: Alcances del Servicio
  5. Lista de Actividades que se realizan en un Plan de Mantenimiento General 
  6. Recursos Humanos, Equipo y Herramientas a Utilizar

1.Objetivos de los Servicios de Mantenimiento

Brindar el mantenimiento integral del inmueble, para conservar los equipos, áreas comunes y amenidades para evitar su degradación, a través de un servicio de calidad, de acuerdo a las necesidades del cliente con el propósito de generar bienestar, confort, ahorros materiales y plusvalía del inmueble.

Servicios de Mantenimiento de Inmuebles

2. Tipos de Mantenimiento: Preventivo y Correctivo

El mantenimiento preventivo se lleva a cabo de manera organizada, planeada y rutinaria cada cierto periodo de tiempo para evitar las fallas de los equipos o deterioro de los bienes del inmueble

El mantenimiento correctivo consiste en corregir fallas o desperfectos se que detecten en los equipos o en los bienes del inmueble, y repararlos con la finalidad de que funcionen  correctamente

3. Etapas previas a la ejecución del Mantenimiento: Levantamiento y Análisis

El levantamiento y requerimiento se puede agrupar en diversas especialidades dentro de un inmueble, por ejemplo con las siguientes especialidades:

  • Electricidad.
  • Iluminación.
  • Hidráulico.
  • Hidrosanitario.
  • Mantenimiento General.
  • Conservación.
  • Aire Acondicionado.
  • Equipos e Instalaciones Especiales.
  • Tratamiento de Agua.
Mantenimiento, Conservación

4. Plan de Mantenimiento Preventivo: Alcances de los Servicios de Mantenimiento

Cada una de las especialidades antes mencionadas, se atenderán con la frecuencia que cada una requiera, de acuerdo a la elaboración y autorización del programa anual de mantenimiento:

5. Lista de Actividades que se realizan en un Plan de Mantenimiento General.

Para realizar los servicios de mantenimiento se atenderán las siguientes especialidades, con la frecuencia que cada una requiera, de acuerdo a la elaboración y autorización del programa anual de mantenimiento.

6. Recursos Humanos, Equipo y Herramienta a Utilizar

Para contar con el servicio de Excelencia y Calidad, se contara con el siguiente personal técnico para cubrir las especialidades e instalaciones que el inmueble requiera.

  • Ingeniero de Mantenimiento
  • Técnico Electromecánico
  • Técnico en Conservación
  • Multi-técnico

Se contará con el siguiente equipo para la correcta ejecución de los trabajos y siempre con el cuidado de la Seguridad e Higiene de acuerdo a las actividades que se realizará el personal de sitio.

  • Casco
  • Guantes de neopreno
  • Guantes de carnaza
  • Lentes protectores
  • Arnes con linea de vida
  • Faja
  • Tapones auditivos
  • Botas dielectricas

A continuación detallamos las herramientas a utilizar:

  • Caja de herramientas
  • Juego de desarmadores
  • Pinzas de electricista
  • Pinzas de punta
  • Juego de llaves allen
  • Arco con segueta
  • Juego de brocas
  • Pinzas de presión
  • Flexometro de 5 mts
  • Llave ajustable (perico)
  • Martillo
  • Cutter
  • Remachadora
  • Cincel
  • Lima plana bastarda 10¨
  • Espátula
  • Roto martillo
  • Escalera de tijera
  • Escalera de extensión
  • Extension para rodillo
  • Cortadores de tubo
  • Manguera de 50 mts
  • Nivel de mano
  • Linterna
  • Cucharas y espátulas
  • Mazo y martillos
  • Extension electrica de 15 mts
  • Llave stillson
  • Llave para plomero
  • Esmeril
  • Boquilla para gas butano
  • Guia para desazolve

Electricidad y Electromecánico

  • Multí metro
  • Guia electrica
  • Grasera
  • Pinzas de cortes
  • Llaves mixtas
  • Matraca con dados de diferentes medidas

Tratamiento de Agua

  • Multí metro
  • Cepillos
  • Extensión
  • Llaves mixtas
  • Red para sólidos
  • Matracas con dados de diferentes medidas

Si te interesa saber más del tema de mantenimiento o si requieres alguna asesoría para tu condominio, por favor ponte en contacto con nosotros y con gusto agendamos una reunión.


Categorías
Uncategorized

Administración de Condominio

Condominio en la Ciudad de México

Administración de Condominio

Shape

La administración de condominios es el proceso de planificar, organizar y ejecutar todos las actividades relacionadas con su inmueble, dichas actividades serán ejecutadas por el administrador del condominio, su equipo de trabajo y proveedores especializados. Los propietarios de cada unidad privativa están obligados a pagar una cuota de mantenimiento y administración, para cubrir los gastos mensuales.  

Como expertos en la administración de condominios nos hemos dado a la tarea de agrupar las 100 actividades mas importante de la operación de un Condominio dentro de 3 grandes grupos:

Agrupación de Actividades de la Administración de Condominios

A continuación haremos un breve resumen de cada uno de ellos para que usted entienda todo lo que involucra la administración de condominios.

1. Temas Legales:

Es importante resaltar que la asamblea es el órgano máximo en la toma de decisiones de cada inmueble, por ello es importante cuidar todos las formalidades  relacionados con las asambleas, desde la convocatoria, el registro en el libro de actas, la minuta y firma del secretario y de los asistentes.

Las asambleas pueden ser convocadas por el administrador, el comité de vigilancia o por un grupo de propietarios, que representen al menos el 20% del indiviso, como se establece en su art. 40.

La convocatoria se debe publicar al menos con 7 días de anticipación a la fecha de la asamblea, se debe de publicar en áreas comunes, como acceso peatonal, elevadores, andadores. 

Se recomienda que el orden del día no incluya demasiados temas, se recomienda desahogar entre 6 y 8 temas como máximo para que la asamblea tenga una duración entre 2 y 3 horas máximo. 

Es importante mencionar que uno de los derechos más importantes de la asamblea es seleccionar o remover a los miembros de los comités de vigilancia o mesas directivas, quienes deberán estar en funciones al menos durante un año de manera honorifica, es decir sin cobrar por desempeñar sus funciones.

La administración de Condominios en la CDMX está regulada por la ley de propiedad de condominios del DF; El objetivo principal de esta ley es regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del régimen de propiedad en condominio. Así mismo, regula la relación entre propietarios, inquilinos y su administración.

La Procuraduría Social del Distrito Federal (PROSOC), es el organismo gubernamental que resuelve las controversias que se suscitan diariamente entre los propietarios y poseedores de la copropiedad.

Los derechos y obligaciones de los propietarios se regulan por la citada Ley de propiedad en Condominio, el reglamento interno del condominio, el código civil para el distrito federal Y otras leyes aplicables como: 

  • Ley de protección de los animales del DF
  • Ley de Cultura Cívica
  • Ley del deporte
  • Ley de Protección Civil

Integra Postventa como especialista en la materia , cuenta con un grupo de abogados expertos en la ley condominal, y se hacen cargo de revisar y emitir recomendaciones sobre los siguientes aspectos:

  1. Régimen propiedad en condominios
  2. Reglamento interno
  3. Normas de Convivencia
  4. Libro de actas
  5. Actas de asamblea
  6. Constitutiva de la asociación civil
  7. Elaboración de contratos entre la asociación civil y proveedores 
  8. Convenios morosos
  9. Quejas vecinos ruidosos

Contamos con supervisores y administradores certificados por la PROSOC (Procuraduría Social del DF), que garantizan el buen funcionamiento del condominio

2. Temas de Operación y Mantenimiento de Cabecera

Es importante contar con un organigrama claro que nos permita determinar el equipo humano necesario para atender los requerimientos de cada inmueble, así como los alcances y obligaciones de cada elemento en sitio. Dependiendo de las necesidades del Inmueble debemos contemplar a un administrador residente, auxiliares administrativos, supervisores operativos, personal de mantenimiento, y todos ellos alineados en la actitud de servicio que se requiere para der respuesta a las necesidades del Cliente.

Por las diferentes implicaciones que tiene el manejo de personal, es muy útil contar con un departamento de recursos humanos que nos ayude a definir los perfiles y alcances de cada puesto, así como realizar los procesos internos para contratar a los mejores profesionales.

El mantenimiento es otro de los aspectos más importantes en la administración de condominios, en muchas ocasiones los trabajos preventivos no son percibidos por los propietarios, sin embargo nosotros lo consideramos como “el dinero mejor invertido”. Es fundamental garantizar los servicios básicos dentro de cada condominio, como agua, luz y gas.  

Las bombas, hidroneumáticos, sistemas vs. incendios, extintores, plantas de emergencia, elevadores, eleva autos, portones, plumas de acceso, motores y el circuito cerrado de monitoreo de cámaras de seguridad (CCTV), debe de recibir oportunamente su mantenimiento de acuerdo al plan de trabajo definido.

Por ello es bueno disponer de una cartera de proveedores de servicios como la Seguridad, Limpieza, Jardinería y personal especializado en los mantenimientos preventivos y correctivos de los equipos para operar correctamente las áreas comunes del condominio.

 Es recomendable también definir un plan de trabajo integral que incluya área verde, así como los equipos y amenidades del condominio a corto, medio y largo plazo.

En Integra Postventa disponemos  de una cartera de proveedores categorizados por nivel de servicio en Gold y Silver. 

Cada proveedor debe ofrecer precios competitivos y precios de mercado para optimizar el presupuesto de su condominio.

3. Temas Administrativos

El control interno es fundamental para dar buenos resultados,  el administrador es responsable de llevar un adecuado control del presupuesto del inmueble, controlar las finanzas mes a mes, pagar oportunamente a proveedores y generar un reporte mensual de ingresos y egresos. Es recomendable tener firmas mancomunadas para controlar mejor los gastos del inmueble. Recomendamos tener procedimientos y políticas administrativas en sus condominios.  

En el mercado existen diversos softwares de administración de condominios y fraccionamientos como Vivook, Casandra, Condovive, que pueden ayudar a tener un mejor control interno en su condominio, además la mayoría de ellos, tienen opciones para reservar áreas comunes, enviar avisos de cobro, generan reportes financieros y  puedes habilitar el modulo de captura de datos para facturar, que te permite generar la facturación electrónica y cumplir con las obligaciones fiscales de la asociación civil.

 

Otro punto importante en la administración de condominios, es la parte relacionada con el régimen fiscal; Para que un Condominio goce de Personalidad Jurídica debe constituir una sociedad que se le otorgue, la figura de Asociación Civil,  o la P en C; después de constituirla, se debe tramitar la obtención de un Registro Federal de Causantes “RFC”, ante el Sistema de administración tributario, junto con la Firma Electrónica para poder timbrar las facturas correspondientes.  

La asociación civil esta obligada a llevar contabilidad electrónica y cumplir en tiempo y forma con sus declaraciones mensuales y anuales.

No obstante, el pasado 23 de abril de 2021, salió publicado en el Diario Oficial de la Federación “DOF”, el Decreto de reforma de la regulación de la Subcontratación Laboral que tiene por objeto robustecer el marco normativo de la Subcontratación laboral, para lo que viene a imponer nuevas obligaciones y requisitos a los sujetos obligados, como pueden ser las Asociaciones Civiles antes comentadas como contratantes y los mismos prestadores de servicios especializados de administración condominal como contratistas.

Esta Reforma ha venido a adicionar y derogar ciertas disposiciones de otras leyes como la ley del IVA o la ley del Impuesto sobre la Renta, las cuales afectan directamente el régimen fiscal bajo el que veníamos operando las Asociaciones Civiles hasta el momento; Por esta razón, nuestros asesores expertos en temas fiscales y laborales ya se encuentran estudiando las distintas opciones que nos permitan adaptarnos a los nuevos lineamientos establecidos por las autoridades.

https://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5616745&fecha=23/04/2021 

Si usted gusta alguna asesoría del ámbito fiscal,  por favor contáctenos y con gusto agendamos una reunión para apoyarlos con este tema.

En resumen como se puede observar, la administración de condominios, representa un gran reto hoy en día para cualquier administrador; Gestionar la operación, el mantenimiento, así como los temas administrativos, legales, fiscales, atención a las autoridades y a los propietarios es un gran reto, por ello les recomendamos contratar una empresa profesional que atienda de manera integral todos los temas del condominio.

Categorías
Uncategorized

El Mantenimiento en Condominios

El Mantenimiento en Condominios

El mantenimiento es uno de los aspectos más importantes en la administración de condominios, la plusvalía de los inmuebles, va directamente proporcional al mantenimiento que se le dé al inmueble, en muchas ocasiones los trabajos de mantenimiento no son percibidos por los propietarios, sin embargo, nosotros lo consideramos como “el  dinero mejor invertido”.

Es fundamental que el personal de mantenimiento garanticen en las áreas comunes  los siguientes servicios y de un buen mantenimiento a los equipos instalados:

Resumen de Servicios y Equipos de las Áreas Comunes

Todos los equipos deben de recibir oportunamente su mantenimiento de acuerdo al plan de trabajo definido en su condominio. A continuación se detallan estos servicios y equipos.

El Mantenimiento en Condominios: Plan de Trabajo

El plan de trabajo de mantenimiento deberá ser anual y deberá de incluir las siguientes secciones:

1) Tipos de Trabajos

  • Trabajos diarios
  • Trabajos semanales
  • Trabajos mensuales 

2) Trabajos a Realizar por Personal de mantenimiento en Sitio 

A continuación mencionamos 10 trabajos de mantenimiento básicos como:

10 Trabajos de Mantenimientoiento Básico a Realizar por el Personal de
  • 3) Trabajos Especializados que Realizarán los Proveedores Externos

 Dichos trabajos los clasificamos como trabajos de mantenimiento mayor, es recomendable llevar bitácoras de mantenimiento   por cada equipo para llevar el historial.

Dentro de esta categoría de mantenimientos mayores encontramos los siguientes tipo de equipos:

  • El Mantenimiento en Condominios: Bombas de Agua Potable 

Los trabajos de mantenimiento a las bombas, principalmente está enfocado a la revisión de empaques y sellos mecánicos para evitar las fugas, así como la revisión y validación del correcto funcionamiento de los motores para aumentar la vida útil de las mismas.

Bombas de Agua Potable a Revisar por el mantenimiento en condominios
  • El Mantenimiento en Condominios:  Plantas de Emergencia

La planta de emergencia es uno de los equipos más importantes que tienen la mayoría de condominios, se recomienda realizar el mantenimiento en condominios preventivo cada 6 meses, en dicho servicio se deberá de cambiar el aceite, cambio de filtros, ajustes de bandas, revisión de  escape, revisión de fugas y recomendamos realizarlo con proveedores Especializados

Planta de Emergencia: Mantenimiento Preventivo cada 6 Meses
  • El Mantenimiento en Condominios: Mantenimiento al CCTV

Es importante dar mantenimiento semestral al CCTV (Circuito cerrado de cámaras de video), se recomienda contratar a un proveedor especializados que deberá revisar el cableado, conexiones, cámaras, grabadores y corregir fallas en la transmisión de la señal de todas las cámaras instaladas dentro del condominio.

  • El Mantenimiento en Condominios: Sistema Contra Incendios.

Los trabajos de mantenimiento al sistema contra incendios, incluye la revisión de los 3 equipos base, la bomba de combustión, la bomba eléctrica y la bomba jockey, en su conjunto es uno de los equipos más críticos, ya que es un equipo que deberá estar siempre listo para cualquier emergencia que se presente, se recomienda realizar el mantenimiento preventivo cada 6 meses.

En dicho servicio se deberá de cambiar el aceite, cambio de filtros, ajustes de bandas, revisión de  escape, revisión de empaques, revisión de válvulas, fugas y recomendamos realizarlo con proveedores especializados

Trabajos de Mantenimiento al Sistema Contra Incendios
  • El Mantenimiento en Condominios: Extintores

Es importante saber identificar la causa del origen de un incendio, para saber como atacarlo y controlarlo lo antes posible.

 Tipos de Fuegos

    1. Clase A: fuegos con combustibles sólidos como madera, cartón, plástico, etc.

    2. Clase B: fuegos donde el combustible es líquido como por ejemplo el aceite, la gasolina o la pintura.

    3. Clase C: en este caso el combustible son gases como el butano, propano o gas ciudad.

    4. Clase D: en este tipo de fuegos el combustible es un metal: el magnesio, el sodio o el aluminio en polvo.

Tipo de Extintores:

1. Extintores de Agua: son apropiados para extinguir fuegos de tipo A, es decir todos aquellos producidos por la combustión de elementos sólidos.

2. Extintores de Polvo: es el más común y es indicado para los tipos A, B y C. Dadas las múltiples aplicaciones de estos extintores, son una magnífica protección para las viviendas, oficinas y empresas. 

3. Extintores de C02: estos tipos de extintores son aptos para fuegos de tipo A, B y C. Al ser un extintor limpio, resulta ideal para maquinaria delicada y equipamientos eléctricos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de un elemento químico y que por tanto, para evitar intoxicaciones, es muy importante salir de inmediato del lugar cuando se haya extinguido el fuego

4. Extintores para Fuegos Especiales: estos son los únicos que se pueden utilizar para sofocar fuegos de clase D. Actúan en general por sofocación y algunos también absorben el calor actuando por enfriamiento al mismo tiempo que por sofocación

Los extintores deberán de recargarse cada año de manera puntual.  Deberán de colocarse en lugares estratégicos como caseta vehicular, elevadores, lobbys, amenidades, etc. 

 

Extintores para Fuegos Especiales

El Mantenimiento en Condominios: Los Elevadores

Se recomienda tener una póliza de servicio de mantenimiento mensual para los elevadores, ya que el uso y desgaste de dichos equipos es continuo. En el caso de los elevadores, existen diversas marcas transnacionales en el mercado, como Otis, Kone, Mitsubishi, Hyundai, BLT, entre otros,  que tienen muchos años en el mercado y que son empresas con buena reputación, todas estas empresas cuentan con dos tipos de pólizas que pueden ofrecer a sus clientes:

    1) Póliza Básica: La póliza básica incluye una visita mensual, limpieza de rieles, balanceo de puerta, alineación de rieles, revisión y limpieza general para un buen funcionamiento y la atención de emergencias, normalmente durante una emergencia o paro repentino de los elevadores llegan a tardar en llegar al condominio en un promedio de 1 a 2 horas.

   2) Póliza Cobertura Amplia: La póliza de cobertura amplia o completa, además de incluir todo el servicio básico, incluye todas las refacciones que requiera el elevador en caso de fallas  o rotura de cualquier pieza para que funcione adecuadamente.

En el mercado, hay muchas Pymes que ofrecen el servicio de mantenimiento de elevadores, en ocasiones este tipo de proveedores, ofrecen buen servicio y son la solución adecuada para algunos condominios, ya que su costo es mucho menor al de las empresas trasnacionales.

Para realizar estos trabajos es importante contar con una cartera de proveedores que tengan la experiencia y solidez financiera para realizar los trabajos y para garantizar por 6 ó 12 meses dichos trabajos.

El equipo administrativo deberá presentar 3 cotizaciones para seleccionar el proveedor que tenga y ofrezca las mejores condiciones, se deberá considerar su experiencia, las garantías y las condiciones económicas para el pago.   

A continuación podrás descargar un formato que te puede ser útil para tu plan de mantenimiento www.integrapostventa.com/formatoplanmantenimiento 

 

Póliza de Servicio de Mantenimiento de Elevadores
Categorías
Uncategorized

Dudas y Tips Para el Comité de Vigilancia

Dudas Y Tips Para el Comité de Vigilancia

A continuación encontrarás una serie de preguntas y respuestas que te permitirán entender de mejor manera lo que significa el comité de vigilancia de un condominio, además encontrarás una serie de tips que hemos incluido, que te ayudaran en el día a día para que tu comité funcione de la mejor manera.

Contenido:

 

1.- Qué es un Comité de Vigilancia

2.- Quién es Responsable de Seleccionar el Comité 

3.- Cuándo se Selecciona el Comité 

4.- Cómo está Conformado el Comité

5.- Funciones de los miembros del Comité 

6.- Temas que Debe Revisar el Comité 

7.- Qué NO Debe Hacer el Comité de Vigilancia

1.-¿Qué es un Comité de Vigilancia ?

Es un órgano de control integrado por condóminos electos en la Asamblea General, cuyo cometido entre otros, es vigilar, evaluar y dictaminar el puntual desempeño de las tareas del administrador, así como la ejecución de los acuerdos y decisiones tomados por la Asamblea General

Condóminos Electos en Asamblea General del Comité de Vigilancia

2.- Quién es Responsable de Nombrar al Comité de Vigilancia

Dentro de un Condominio o Fraccionamiento, se deben de llevar acabo reuniones de vecinos, con la finalidad de organizarse con todos los temas relacionados dentro del inmueble, es decir tener una administración que se encargue de contratar los diversos servicios como seguridad, la limpieza, la jardinería tanto del área común, área verde, amenidades así como hacerse cargo del mantenimiento del condominio o Fraccionamiento.

 

Estas reuniones de vecinos se llaman legalmente “Asambleas de Condóminos” o “Asambleas de Vecinos”, en la primera reunión que se celebre se debe de desahogar los siguientes 3 temas:

  • Nombramiento del Comité 
  • Establecimiento del presupuesto anual y de las cuotas de Administración y de Mantenimiento
  • Nombramiento del Administrador Interno o empresa profesional

TIP 1: El comité puede hacer una búsqueda de empresas profesionales y presentar a la asamblea una terna de candidatos para que los propietarios o representantes*, seleccionen por mayoría de votos, la mejor opción (precio, calidad, experiencia). www.integrapostventa.com 

 

* Los dueños de cada departamento o sus representantes legales (acreditados con carta poder) son quiénes tienen el derecho de voto y por mayoría de votos se toman las decisiones de cada Condominio o Fraccionamiento….. Es decir que la “Asamblea de Condóminos” es quien selecciona al Comité de Vigilancia.

3.- Cuándo se Selecciona al Comité de Vigilancia

En el momento que un Condominio o Fraccionamiento se acaba de construir y de vender, se lleva acabo la primera asamblea de vecinos, y es en esta primera asamblea donde se debe de conformar el Comité de Vigilancia.

En muchos Fraccionamientos o Condominios, se establece por reglamento interno que la asamblea anual se debe llevar acabo entre los meses de Enero a Mayo, con la finalidad de presentar los estados financieros del año anterior. 

Para ser miembro del comité de vigilancia, debe estar al corriente de sus cuotas de mantenimiento y ser un vecino ejemplar.

TIP 2:  El Comité de Vigilancia debe ir cambiando cada año, es recomendable que la mitad de sus miembros permanezcan por periodos de dos años para poder dar continuidad y seguimiento a los trabajos que encabeza la empresa administradora del inmueble

TIP 3: En la misma asamblea se pueden nombrar miembros de comité sustitutos, los cuales deberán de apoyar al comité de vigilancia;  en caso de que algún miembro del comité salga del país o por cuestiones de salud o trabajo no puedan participar en alguna reunión, en ese caso, entra la figura del sustituto.

4.- Cómo se Conforma el Comité de Vigilancia

El comité de un Condominio o Fraccionamiento está Conformada por 3 Posiciones:

  • Presidente
  •  Tesorero
  •  Secretario

En algunos inmuebles  se realiza una campaña previa a la asamblea de vecinos, para que se registren como candidatos o como planillas o grupos de trabajo, este tipo de planillas  funcionan y trabajan de manera coordinada. 

Su principal objetivo debe ser el coadyuvar con la administración en temas importantes y en situaciones de emergencia, en ningún caso se debe de creer que ser miembro de comité le da privilegios sobre el resto de los propietarios.

TIP 4: Para condominios de 1 a 200  unidades privativas se recomienda tener 3 miembros de comité y para condominios mayores a 200 se recomienda tener un comité de 5 elementos.

TIP 5: Es obligatorio que los miembros del comité deben ser propietarios y muy recomendable que vivan en el condominio, de esta manera son conscientes de las necesidades y problemas que se viven día a día dentro del condominio.

Elecciones de Directiva de Junta de Vecinos

5.- Funciones del Comité de Vigilancia

Las Principales Funciones a Desempeñar son:

Presidente:

  • Dirigir las asambleas
  • Presentar informe anual de operaciones del condominio
  • Tener voto de calidad en las reuniones y decisiones del comité. El voto de calidad lo ejerce el presidente en caso de haber un empate en alguna de las decisiones que se deben tomar, es decir que lo que vote el presidente sería lo que procede

Tesorero:

  • Autorizar los gastos del condominio de acuerdo al presupuesto que autorice la asamblea
  • Supervisar la contabilidad de la asociación
  • Presenta a la asamblea el  informe financiero anual (pago de impuestos, ingresos y gastos, fondo de reserva etc,….) y quién quiera consultar la información podrá acudir a la administración para revisar el documento

Secretario:

  • Llevar las minutas de las reuniones del comité. Link-formato-integra
  • Resguardar los documentos y archivos del comité.
  • Colaborar en la coordinación y ejecución de las asambleas (Desde la firma de la convocatoria, firma de la lista de asistencia, redacción de acta de asamblea y recolección de firmas del presidente de la asamblea)

6.- Temas que Debe Revisar el Comité de Vigilancia

Es recomendable tener una reunión mensual que incluya la siguiente orden del día:

  • Temas Operativos: Seguridad, Limpieza y Jardinería, Fumigación, 
  • Temas Mantenimiento: Cuartos de máquinas, amenidades, áreas comunes, ….  
  • Temas Administrativos: Cuentas por pagar, seguimiento siniestros con el seguro, Cobranza
  • Temas Financieros: Reportes Financieros y la Contabilidad
  • Temas Legales: Demandas Morosidad, Contratos con proveedores, Atención autoridades

Es recomendable que el comité cuente con una empresa de administración de condominios, que les ayude a gestionar el día a día de su inmueble.

TIP 6: Las juntas mensuales entre la administración y el comité de vigilancia deben de durar máximo 2 hrs.

 

7.- Qué NO Debe Hacer el Comité de Vigilancia

Lo que No debe hacer el comité es:

  • Mezclar sus intereses personales y financieros con los del condominio
  • Recomendar proveedores
  • Tomar decisiones que le corresponden a la administración
  • Romper la línea de respeto con el personal en sitio y con proveedores
  • Utilizar áreas comunes fuera de horario
  • Incumplir el reglamento interno
  • Ser un condómino Moroso
  • Pedir favores a la administración
  • Tomar contribuciones o derechos que no tiene en el condominio

En resumen el comité de vigilancia tiene los mismos derechos y obligaciones que el resto de los propietarios, “no se crea más por ser miembro del comité de vigilancia, ponga el ejemplo”.

TIP 7: En caso de que usted requiera asesoría o una cotización de una empresa profesional, contactar al área Comercial de Integra Postventa para solicitar una cita  www.integrapostventa.com 

CONTÁCTANOS

Home

¿Quiénes somos?

Blog

Contacto

Politica de Privacidad | Todos los derechos reservados

Estructura Organizacional