Áreas Comunes en Condominios

Contenido:

1.- Antecedentes

2.- ¿Qué Es Una Área Común?

3.- ¿Qué Debo Saber de Un Área Común?

4.- ¿Cómo Se Mantiene En Operación Un Área Común?

5.- ¿Debo Pagar Mantenimiento Si No Utilizo Las Áreas Comunes?

1. Antecedentes

Al vivir en un edificio que se encuentra bajo la figura del régimen condominal, regularmente nos encontramos que una vez fuera de la unidad privativa existen zonas de uso compartido entre todos los condóminos que habitan un condominio, denominadas ¨Áreas Comunes o De Uso Común¨.

2.- ¿Qué Son Áreas Comunes en Condominios?

De acuerdo con lo establecido en: Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el distrito federal, son aquellas que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso estará regulado por:

La Ley de Propiedad de Condominio
Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio
Escritura Constitutiva del condominio
Reglamento Interno del condominio

Si bien es cierto, las áreas son de uso común para todos los condóminos, sin embargo, estas se dividen en 4 grupos, como son:

1.- El área Común en un condominio es El terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura Constitutiva como unidad de propiedad privativa.

2.- Los locales, infraestructura, mobiliario e información, destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.

El área Común en un condominio es El terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura Constitutiva como unidad de propiedad privativa.
Los locales, infraestructura, mobiliario e información, destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
Las obras, aparatos mecánicos, eléctricos, subestación, bombas, motores, fosas, pozos, cisternas, tinacos, cámaras y monitores, luminarias, montacargas, incineradores, extintores, hornos, canales, redes de distribución de agua, drenaje, calefacción, aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y zonas de carga y descarga, obras de seguridad, de ornatos, acopio de basura y otras semejantes, con excepción de las que sirvan a cada unidad de propiedad privativa, que así lo estipule la Escritura Constitutiva.
Los recursos, equipo, muebles e inmuebles derivados de donaciones o convenios, así como la aplicación de programas, subsidios u otras acciones de la Administración Pública.
Cualesquiera otras partes del inmueble o instalaciones del condominio no mencionados que se resuelvan por acuerdo de Asamblea General o que se establezcan con tal carácter en la Escritura Constitutiva y/o en el Reglamento Interno del Condominio.

3.- ¿Qué Debo Saber de Un Área Común?

Como ya mencionamos anteriormente, las áreas comunes en condominios son aquellas cuya propiedad la tienen todos los residentes de un condominio de forma proindiviso, estas son áreas de uso común.

Debido a la propiedad compartida de estas áreas todos los residentes tienen derecho a su uso de forma abierta siempre este uso no afecte a otros residentes, de igual forma el residente tiene la obligación de pagar por el mantenimiento de estas áreas de forma proporcional junto con el resto de los integrantes de la comunidad. Cabe destacar que el hecho de que el hecho de que un residente pretenda renunciar a su derecho de uso de las áreas comunes no le excluye de contribuir en el gasto de su mantenimiento.

Los bienes de propiedad común no podrán ser objeto de posesión y/o usufructo exclusivo de condóminos, poseedores o terceros y en ningún caso podrán enajenarse a un particular ni integrar o formar parte de otro régimen condominal, a excepción de los bienes muebles que se encuentren en desuso, previa aprobación de la Asamblea General.

El uso de las áreas comunes debe de ser responsable y sin acaparar su uso, esto quiere decir que se debe tomar en cuenta que los demás integrantes del condominio tienen el mismo derecho a usar estas áreas, por ejemplo, no se debe ocupar todo el espacio de un acceso, ya que este puede ser requerido por otro usuario.

Los residentes tienen el mismo derecho de uso de las áreas comunes que todos sus vecinos, ninguno tiene un derecho mayor que otros debido a que el área se encuentre más cerca de su unidad o bien en el caso de edificios, las unidades de la planta baja no tienen mayor derecho sobre los estacionamientos o patios, así como quien vive en el pent-house no tiene mayor derecho sobre la terraza a menos que esto ya haya sido establecido previamente.

Existen algunas áreas de uso administrado que si bien se encuentran disponibles para el uso de los residentes se debe reservar con anterioridad para poder hacer uso de ellas, por ejemplo, salones para eventos, terrazas, inclusive en algunos casos piscinas o canchas.

También existen algunas áreas comunes que para su uso tienen un costo de renta el cual se debe cubrir para hacer uso de ella o bien en algunas ocasiones pueden requerir de un depósito en garantía que se reembolsará al usuario al final del uso de la reservación siempre que no se haya generado ningún daño al área.

Las áreas comunes deben tener un reglamento sobre su uso el cual debe hacer llegar a los usuarios o bien ponerse a la vista en él área para que pueda ser fácilmente consultado por las personas que hagan uso de ella.

Existen áreas comunes en condominios que tienen más demanda de uso por los condóminos, lo que ha llevado a tener un mayor control sobre las mismas en cuanto su mantenimiento y control de visitas, algunas de ellas son:

a) PISCINA: Esta es una de las áreas con más demanda de uso, lo que conlleva que la administración del condominio regule su uso, acatando el reglamento interno y llevando a cabo su mantenimiento adecuadamente.

Lo anterior, ayuda a que la vida del área sea mucho mas larga y permite tener un mayor aprovechamiento de esta.

Existen diversos tipos de reglamentación para el uso de las áreas comunes en los diferentes condominios, sin embargo, les dejamos algunas de las más frecuentes, como son:

Antes de entra a la piscina debe bañarse y también después de cada uso del baño.
Ingresar con la vestimenta adecuada.
No lucrar con el uso de la alberca.
El edificio o administrador no se harán responsables por lesiones de los habitantes.
Se limita el uso únicamente a propietarios o arrendatarios.
Respetar horarios de uso.
El daño a las instalaciones será cobrado a la persona que causó estos.
Los menores de edad deben estar bajo la tutela de un adulto.
No fumar ni ingresar bebidas alcohólicas.

b) GIMNASIO: Esta área lejos de ser de convivencia, realmente representa una oportunidad de mejorar la calidad de vida de los condóminos, sobre todo en temas de salud.

No lucrar con el uso del gimnasio.
El daño a los equipos será cobrado a la persona que causó estos.
El edificio o administrador no se harán responsables por lesiones de los habitantes.
Se limita el uso únicamente a propietarios o arrendatarios.
Respetar horarios de uso.
Los menores de edad deben estar bajo la tutela de un adulto.
No fumar ni ingresar bebidas alcohólicas.
Ingresar con la vestimenta adecuada.

c) S.U.M. (SALON DE USOS MULTIPLES): Esta área esta diseñada para la convivencia al 100% promoviendo la integración entre los condóminos, que permite el desarrollo de diferentes actividades.

Respetar y cumplir con puntualidad los horarios.
Utilizar el SUM sólo para la finalidad requerida.
Mantener el SUM en perfecto estado de conservación, especialmente respecto de los elementos, muebles e instalaciones que se encuentren en el mismo, resultandos responsables por todo daño que pudieran producir.
Mantener indemne a la institución administradora respecto de todo y cualquier reclamo que estos pudieran recibir de participantes y terceros con motivo de actividades bajo responsabilidad de los afiliados.
Entregar el SUM con las condiciones mínimas de orden y limpieza

4.- ¿Cómo Se Mantiene En Operación Un Área Común?

Para un adecuado funcionamiento de las áreas comunes, el mantenimiento y conservación de éstas, regularmente corre a cargo de la administración del condominio, por lo que se deberá de tomar en cuenta lo siguiente:

Dar mantenimiento a dichas áreas, aparatos y equipos de acuerdo con su programación.
Contar siempre con material, herramientas y equipos para las reparaciones necesarias
Contar con personal de mantenimiento adecuado para las reparaciones que se pueden realizar de inmediato y para las cuales el personal de mantenimiento esté calificado.
Contar siempre con números de emergencia para las reparaciones de equipos necesarios para el diario funcionamiento del inmueble como alumbrado, elevadores, climas, etc.
Hacer una revisión diaria apoyada con el personal de mantenimiento de todos lo que hay en áreas comunes y de que se encuentre en buenas condiciones.

En virtud de lo anterior, ya que se ha identificado que es y cómo funcionas las áreas comunes en un condominio, es indispensable que sí se tomen en cuenta los puntos anteriores, para realmente obtener los resultados esperados del funcionamiento de las instalaciones.

¿Debo Pagar Mantenimiento Si No Utilizo Las Áreas Comunes?

Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así como de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por todos los condóminos conforme a lo establecido en el artículo 55 de la Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito Federal, e informando detalladamente en la Asamblea General

Es obligatorio que todos los propietarios de los departamentos paguen por el mantenimiento de las áreas comunes, incluso si no las usan de forma activa o ya no viven en el departamento. Ningún dueño puede eximirse de responsabilidad por su contribución a los gastos comunes de dichas zonas.