Amparo contra Cuotas de Mantenimiento
Contenido:
1 . Antecedentes
2. ¿Qué Pasa Si No Pago La Cuota de Mantenimiento?
3. ¿Cuándo Prescriben Las Cuotas de Mantenimiento?
4. ¿Cómo Consignar Cuotas de Mantenimiento?
5. Cuotas De Mantenimiento En Fraccionamientos
1. Antecedentes
¿Qué Es Una Cuota de Mantenimiento?
Es una cuota establecida por la asamblea general de condóminos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 55 de la Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , misma que está destinada a constituir el fondo de administración y mantenimiento, destinados a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio.
Así como también constituir el fondo de reserva, destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento.
Por último, esta también puede ser usada para gastos extraordinarios, en caso de que ocurra algún imprevisto o en alguna emergencia, y tanto el fondo de administración como de mantenimiento no sean suficientes para cubrir el gasto.
Existen dos tipos de cuotas:
- ORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común.
- EXTRAORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios.
Debemos recordar que cuando se adquiere una propiedad que este bajo el régimen de propiedad en condominio, se adquieren derechos como el uso, goce y disfrute de áreas comunes que se encuentran ubicadas dentro del condominio que estén bajo dicho régimen, éstas, suelen ser desde solo áreas verdes hasta una casa club, sin embargo, el mantenimiento a estas amenidades tiene costo.
Así como se adquieren derechos, también se adquieren obligaciones, que una de ellas es pagar la cuota de mantenimiento en condominios, ya que con ella se garantiza una operación adecuada del condominio, así como el mantenimiento y conservación de las áreas comunes.
2. ¿Qué Pasa Si No Pago La Cuota de Mantenimiento?
Los pagos de cuotas de mantenimiento en condominios, de acuerdo con lo establecido su artículo 56 de Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , son obligatorias y no están sujetas a ningún tipo de compensación, excepción o algún otro acuerdo que exima a los condóminos de su cumplimiento.
¨Artículo 56.- Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que dicho condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada, en ese caso la Asamblea podrá acordar que dichas cuotas puedan ser cubiertas con trabajo a favor del condominio¨
Por ello, al no cumplir con dicha obligación, la Ley antes citada en su artículo 33, fracción XII faculta a la asamblea general para determinar las acciones y/o consecuencias a las que se harían acreedores los condóminos, como pueden ser:
- Pago de Intereses y/o Penas Convencionales
- Restricción De Uso De Amenidades
- Ejecución De Juicio Civil
- Restricción De Voto En Asambleas
- Suspensión De Servicios Que Sean Cubiertos
- Con La Cuota de Mantenimiento
¨… XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. No se podrá restringir el servicio de agua potable¨
3. ¿Cuándo Prescriben Las Cuotas de Mantenimiento?
Con base en lo establecido en el Código Civil del D.F. en su artículo 1162, la prescripción negativa puede liberar a un deudor (en este caso de cuotas de mantenimiento) de cumplir con la obligación, en un periodo de 5 años, siempre y cuando no haya sido ejercido el derecho de cobro por el acreedor (administración) durante este periodo.
La Recomendación Es:
Que Se Cumpla Con Dicha
Obligación En Tiempo y Forma.
4) ¿Cómo Consignar Cuotas de Mantenimiento? Amparo Contra Cuotas de Mantenimiento
¿Qué Es Una Consignación?
Es la manera de cumplir con la obligación de un pago, mediante la cual, el deudor es liberado de dicha obligación, poniendo a disposición de la autoridad el pago correspondiente en determinada situación.
En materia condominal, se suelen consignar las cuotas de mantenimiento en los siguientes casos:
- Cuando La Administración No Se Encuentre Legalmente Constituida.
- Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Un Justificativo de pago. (Acta De Asamblea)
- Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Un Comprobante De Pago.
- Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Una Relación de los Gastos Ejercidos.
- Cuando No Se Tenga Claridad o Haya Inconformidad Con El Manejo De Los Recursos Por Parte De La Administración.
Cuando NO se tenga claridad en cualquiera de los puntos antes mencionados, que son informativos, más no limitativos, es un derecho del condómino consignar sus cuotas de mantenimiento ante la Dirección General de Consignaciones civiles del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal y no se vea afectado su cumplimiento de la obligación, es decir, que no se tomarán en cuenta como morosos.
Para realizar dicho trámite es necesario seguir una serie de pasos, como son:
1.- Comprar Un Billete En La Institución Financiera BANSEFI por la cantidad que se desea consignar.
2.- Realizar un escrito libre, donde se detalle los siguiente:
- Datos De La Persona Que Consigna.
- Motivo Por El Cual Se Desea Consignar.
- Periodo(s) Que Comprende El Monto Consignado.
- Datos Del Beneficiario (Administración del Condominio).
3.- Ingresar a La Dirección De Consignaciones Civiles Tanto el Escrito Como El Billete.
4.- Informar a La Administración y/o Comité de Vigilancia Que Se Realizó Dicho Trámite.
Al realizar este trámite, se considera al condómino en cumpliendo de su obligación, en este caso, que está cumpliendo con el pago de la cuota de mantenimiento en condominios, por tal motivo, NO será tomado en cuenta como moroso y no se verá afectado en ninguna manera.
¿Cuándo Se Considera a Un Condómino Como Moroso?
MOROSO: Es el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General.
¿Si No Pago Mis Cuotas, Me Pueden Demandar?
Si, el administrador o la administración del condominio a través de un juicio ejecutivo civil, puede demandar el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas, los intereses correspondientes y gastos generados durante el Juicio.
Sin embargo, antes de llegar a esta instancia, existen varias alternativas que se pueden aplicarse para llegar a un acuerdo que convenga a ambas partes. A continuación, enlistamos algunas de las acciones que se pueden ejecutar:
1.Celebración de convenios: Lo primero a considerar siempre será el diálogo, donde se ofrezcan propuestas que favorezcan a ambas partes.
2. Aplicación de sanciones: Existe la posibilidad de que la asamblea general de condóminos establezca en su reglamento interno, sanciones aplicables a los morosos.
3. Queja condominal: Ésta es ingresada para solicitar la intervención de la autoridad, en este caso la Procuraduría Social de la Ciudad de México, a través de la conciliación.
5. ¿Cuotas De Mantenimiento En Fraccionamientos?
Los Fraccionamientos son un conjunto de manzanas y lotes destinados para la vivienda o la industria, a diferencia de los condóminos, estos suelen estar regularmente de manera horizontal o mixta.
Estos suelen clasificarse en dos tipos:
1.- Habitacional:
- Interés Social
- De Tipo Residencial
2.- Comercial o De Uso Mixto.
Sin embargo, en cualquiera de los dos casos, al estar bajo el Régimen condominal, estos son regulados por la Ley de Propiedad en condominio para el Distrito Federal.
Por lo que se tienen que regir bajo el mandato de la Ley antes citada, en este caso, las cuotas de mantenimiento son establecidas, de igual manera, a través de la celebración de una asamblea general.
En donde se determinarán dichas cuotas, ya sean ordinarias y extraordinarias, con base en lo establecido en el artículo 55 de la Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal, que también están destinadas a constituir el fondo de administración, mantenimiento y fondo se reserva.
