El Mantenimiento en Condominios
El mantenimiento es uno de los aspectos más importantes en la administración de condominios, la plusvalía de los inmuebles, va directamente proporcional al mantenimiento que se le dé al inmueble, en muchas ocasiones los trabajos de mantenimiento no son percibidos por los propietarios, sin embargo, nosotros lo consideramos como “el dinero mejor invertido”.
Es fundamental que el personal de mantenimiento garanticen en las áreas comunes los siguientes servicios y de un buen mantenimiento a los equipos instalados:
Todos los equipos deben de recibir oportunamente su mantenimiento de acuerdo al plan de trabajo definido en su condominio. A continuación se detallan estos servicios y equipos.
El Mantenimiento en Condominios: Plan de Trabajo
El plan de trabajo de mantenimiento deberá ser anual y deberá de incluir las siguientes secciones:
1) Tipos de Trabajos
- Trabajos diarios
- Trabajos semanales
- Trabajos mensuales
2) Trabajos a Realizar por Personal de mantenimiento en Sitio
A continuación mencionamos 10 trabajos de mantenimiento básicos como:
- 3) Trabajos Especializados que Realizarán los Proveedores Externos
Dichos trabajos los clasificamos como trabajos de mantenimiento mayor, es recomendable llevar bitácoras de mantenimiento por cada equipo para llevar el historial.
Dentro de esta categoría de mantenimientos mayores encontramos los siguientes tipo de equipos:
- El Mantenimiento en Condominios: Bombas de Agua Potable
Los trabajos de mantenimiento a las bombas, principalmente está enfocado a la revisión de empaques y sellos mecánicos para evitar las fugas, así como la revisión y validación del correcto funcionamiento de los motores para aumentar la vida útil de las mismas.
- El Mantenimiento en Condominios: Plantas de Emergencia
La planta de emergencia es uno de los equipos más importantes que tienen la mayoría de condominios, se recomienda realizar el mantenimiento en condominios preventivo cada 6 meses, en dicho servicio se deberá de cambiar el aceite, cambio de filtros, ajustes de bandas, revisión de escape, revisión de fugas y recomendamos realizarlo con proveedores Especializados
- El Mantenimiento en Condominios: Mantenimiento al CCTV
Es importante dar mantenimiento semestral al CCTV (Circuito cerrado de cámaras de video), se recomienda contratar a un proveedor especializados que deberá revisar el cableado, conexiones, cámaras, grabadores y corregir fallas en la transmisión de la señal de todas las cámaras instaladas dentro del condominio.
- El Mantenimiento en Condominios: Sistema Contra Incendios.
Los trabajos de mantenimiento al sistema contra incendios, incluye la revisión de los 3 equipos base, la bomba de combustión, la bomba eléctrica y la bomba jockey, en su conjunto es uno de los equipos más críticos, ya que es un equipo que deberá estar siempre listo para cualquier emergencia que se presente, se recomienda realizar el mantenimiento preventivo cada 6 meses.
En dicho servicio se deberá de cambiar el aceite, cambio de filtros, ajustes de bandas, revisión de escape, revisión de empaques, revisión de válvulas, fugas y recomendamos realizarlo con proveedores especializados
- El Mantenimiento en Condominios: Extintores
Es importante saber identificar la causa del origen de un incendio, para saber como atacarlo y controlarlo lo antes posible.
Tipos de Fuegos
1. Clase A: fuegos con combustibles sólidos como madera, cartón, plástico, etc.
2. Clase B: fuegos donde el combustible es líquido como por ejemplo el aceite, la gasolina o la pintura.
3. Clase C: en este caso el combustible son gases como el butano, propano o gas ciudad.
4. Clase D: en este tipo de fuegos el combustible es un metal: el magnesio, el sodio o el aluminio en polvo.
Tipo de Extintores:
1. Extintores de Agua: son apropiados para extinguir fuegos de tipo A, es decir todos aquellos producidos por la combustión de elementos sólidos.
2. Extintores de Polvo: es el más común y es indicado para los tipos A, B y C. Dadas las múltiples aplicaciones de estos extintores, son una magnífica protección para las viviendas, oficinas y empresas.
3. Extintores de C02: estos tipos de extintores son aptos para fuegos de tipo A, B y C. Al ser un extintor limpio, resulta ideal para maquinaria delicada y equipamientos eléctricos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de un elemento químico y que por tanto, para evitar intoxicaciones, es muy importante salir de inmediato del lugar cuando se haya extinguido el fuego
4. Extintores para Fuegos Especiales: estos son los únicos que se pueden utilizar para sofocar fuegos de clase D. Actúan en general por sofocación y algunos también absorben el calor actuando por enfriamiento al mismo tiempo que por sofocación
Los extintores deberán de recargarse cada año de manera puntual. Deberán de colocarse en lugares estratégicos como caseta vehicular, elevadores, lobbys, amenidades, etc.
El Mantenimiento en Condominios: Los Elevadores
Se recomienda tener una póliza de servicio de mantenimiento mensual para los elevadores, ya que el uso y desgaste de dichos equipos es continuo. En el caso de los elevadores, existen diversas marcas transnacionales en el mercado, como Otis, Kone, Mitsubishi, Hyundai, BLT, entre otros, que tienen muchos años en el mercado y que son empresas con buena reputación, todas estas empresas cuentan con dos tipos de pólizas que pueden ofrecer a sus clientes:
1) Póliza Básica: La póliza básica incluye una visita mensual, limpieza de rieles, balanceo de puerta, alineación de rieles, revisión y limpieza general para un buen funcionamiento y la atención de emergencias, normalmente durante una emergencia o paro repentino de los elevadores llegan a tardar en llegar al condominio en un promedio de 1 a 2 horas.
2) Póliza Cobertura Amplia: La póliza de cobertura amplia o completa, además de incluir todo el servicio básico, incluye todas las refacciones que requiera el elevador en caso de fallas o rotura de cualquier pieza para que funcione adecuadamente.
En el mercado, hay muchas Pymes que ofrecen el servicio de mantenimiento de elevadores, en ocasiones este tipo de proveedores, ofrecen buen servicio y son la solución adecuada para algunos condominios, ya que su costo es mucho menor al de las empresas trasnacionales.
Para realizar estos trabajos es importante contar con una cartera de proveedores que tengan la experiencia y solidez financiera para realizar los trabajos y para garantizar por 6 ó 12 meses dichos trabajos.
El equipo administrativo deberá presentar 3 cotizaciones para seleccionar el proveedor que tenga y ofrezca las mejores condiciones, se deberá considerar su experiencia, las garantías y las condiciones económicas para el pago.
A continuación podrás descargar un formato que te puede ser útil para tu plan de mantenimiento www.integrapostventa.com/formatoplanmantenimiento
