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Fondo de Reserva En Condominios

Fondo de Reserva En Condominios

Contenido:

1.- Antecedentes

2.- ¿Qué es un Fondo De Reserva?

3.- ¿Para Qué Sirve Un Fondo De Reserva?

4.- ¿Quién y Como Se Autoriza El Fondo De Reserva?

5.- ¿Qué Tipo de Gastos Se Pueden Pagar Con El Fondo De Reserva?

6.- ¿Cómo Se Calcula El Fondo De Reserva?

1.- Antecedentes:

En materia condominal, sobre todo en la administración de condominios, constituir el fondo de reserva se refiere a los recursos que se encuentran resguardados para atender asuntos de carácter urgente y/o específicos con la vida operación del condominio, destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento.

2. ¿Qué es un Fondo De Reserva?

El fondo de reserva corresponde a un porcentaje que se cobra a los condóminos, independiente a la cuota de mantenimiento ordinaria, el cual se va a una “cuenta” que se utiliza específicamente para casos de emergencia y/o imprevistos.

Se establece mediante el cobro de una cuota para tener un respaldo financiero en caso de cualquier eventualidad que surja en el condominio.

Fondo de reserva monetario

3. ¿Para Qué Sirve Un Fondo De Reserva?

El fondo de reserva tiene como finalidad que el condominio cuente con un ahorro que le sea capaz de cubrir o atacar diversas situaciones y no se vea afectado de manera financiera en el momento que se disponga del recurso, en decir, que cuente con recurso para que al momento de que se presente alguna situación, se pueda hacer frente a tal situación.

Éste, se utiliza siempre que se presente alguna situación en el condominio donde se tenga que generar un gasto que no se encuentre presupuestado en el pago de las cuotas de mantenimiento ordinarias.

Algo muy importante que tenemos que tener en cuenta es en que se destinara dicho fondo, es decir, en qué momento se puede utilizar el fondo de reserva y cual no, por ejemplo, usarlo para reparar alguna área del condominio que fue dañada por un accidente  puede considerar como un uso justificado del uso del fondo, sin embargo, el usarlo para un mantenimiento cotidiano y alguna mejora estética de alguna área no resultaría conveniente el uso del fondo de reserva, ya que como lo hemos comentado, este tipo de trabajos están considerados dentro de las cuotas de mantenimiento ordinarias.

4. ¿Quién y Como Se Autoriza El Fondo De Reserva?

El fondo de reserva regularmente se torna un poco complicado en cuanto a temas de transparencia, esto debido a que el recurso se separa del resto del recurso del condominio, por ello, es importante que se defina correctamente el cómo y en que se dispondrá, que proceso se va a seguir, en qué momento se puede disponer de él, etc. O también revisar a partir de que monto se necesita que se realice a través de una junta de la mesa directiva o bien a partir de cuánto dinero se necesita hacer una junta de condóminos para aprobar tanto la constitución como el uso del fondo.

La Ley de Propiedad en condominio de inmuebles para el distrito Federal establece en su Artículo 55, Fracción II, que:

  • Se tiene que crear dicho fondo, y este será establecido a través de una asamblea general de condóminos.
  • Los condóminos son los encargados de definir el monto y la periodicidad de las cuotas para la constitución del fondo, y posteriormente, definir en que se ocupará dicho fondo.
  • Los condóminos son los encargados de definir en que cuenta bancaria se depositará el fondo de reserva.

Es importante destacar que el condominio siempre debe de contar con este recurso, por lo que, en caso de que se llegara a usar, se tendrá que recuperar el recurso utilizado, por lo que, los condóminos deberán reunirse nuevamente mediante asamblea general y así definir las cuotas para la recuperación.

Reunion condóminos

5. ¿Qué Tipo de Gastos Se Pueden Pagar Con El Fondo De Reserva?

La ley es muy específica en cuanto a que gastos se pueden pagar con el fondo de reserva. A grandes rasgos, encontramos:

  •  Las reparaciones de las áreas comunes. Es decir, que pertenezcan a toda la comunidad.
  •  El costo de las certificaciones necesarias para el correcto y legal funcionamiento del edificio o condominio.
  • La reparación y/o adquisición equipos, como elevadores, equipos de bombeo, montacargas, elevautos, etc.

También dice la ley que el fondo de reserva puede ser utilizado en caso de imprevistos dentro de los gastos comunes. Sin embargo, éstos deben estar dentro de los detallados en la ley. Si no lo están, se puede utilizar el dinero del fondo de reserva, pero luego se deberá restituir.

6. ¿Cómo Se Calcula El Fondo De Reserva?

Para calcular el fondo de reserva se deberá de presentar el costo que tendrá el trabajo y/o reparación ante la asamblea general de condóminos, en dicha reunión, se definirá si se realiza a través del indiviso, o bien, si se divide el costo total entre el número de departamentos.

reunion de condominos

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Seguridad En Condominios

Seguridad En Condominios

Cámaras de Vigilancia
Personal de Seguridad

1.- Antecedentes

2.- ¿Cómo se Maneja La Seguridad En Mi Condominio?

3.- ¿Cómo Mejorar La Seguridad En Mi Condominio?

1.- Antecedentes:

En la actualidad se mira con mayor frecuencia que la inseguridad en el país va en aumento, sobre todo en la ciudad de México, es por ello, que diferentes familias han optado por buscar diferentes maneras de seguridad, entre ellas, mudarse a lugares mas seguros, como son: residenciales privados o condominios.

Al vivir en un residencial privado o condominio que se encuentra bajo la figura del régimen condominal, es indispensable que cuente con una buena seguridad, ya que esto implica tener un mayor control, conocerse mejor entre vecinos y entre todos mantener seguro el condominio.

En materia condominal, la administración es el principal encargado de velar por la seguridad de la comunidad y, claro, no es para nada una tarea fácil. La seguridad por lo regular abarcará gran parte del presupuesto y los condóminos estarán felices de ver que las cuotas de mantenimiento son bien utilizadas si tanto para ingresar al condominio como dentro de él.

2. ¿Cómo se Maneja La Seguridad en mi Condominio?

Registro de visitantes
Recepción de envíos en el condominio

Si bien es cierto, la seguridad es regularmente impartida por empresas especializadas en el ámbito, sin embargo, la seguridad dentro de un edificio no depende del 100 % de las empresas externas, sino que también los condóminos forman parte en mantener un lugar seguro, por tal motivo, a continuación, te mostraremos como se maneja la seguridad dentro de tu condominio, basada en dos rubros, los cuales son:

  • SEGURIDAD EXTERNA: Cuando hablamos de seguridad externa en un condominio, nos referimos a las medidas que se deben tomar para el ingreso al inmueble, tanto para condóminos como para personas desconocidas, por lo que se deben de tomar las siguientes medidas:
    • Registro de visitantes: Es importante solicitar una identificación a la hora de que un desconocido entra al lugar para autenticar datos, registrar placas de los vehículos que entran y verificar con el anfitrión los datos del invitado. (Estos tres pasos) Este control de visitas por es elemental a la hora de garantizar la seguridad del condominio y que no entren personas con malas intenciones.
    • Videovigilancia: Otra herramienta importante es contar con una extensa vigilancia 24/7 de lo que sucede en la entrada del inmueble. Tener cámaras apuntando en diversos ángulos para captar cualquier movimiento extraño es de suma importancia, así como que el o los guardias de seguridad están al pendiente en todo momento. 
    • Recepción de paquetes: Con el actual auge de envíos por paquetería, es crucial adoptar medidas de seguridad sobre recepción de paquetes. Los guardias o conserjes generalmente no tienen la responsabilidad de quedarse con los paquetes; su deber es avisar inmediatamente al residente para que este baje a retirar.
  • SEGURIDAD INTERNA: Si bien es cierto, el filtro anterior es el más importante, sin embargo, no se deben dejar a un lado las medidas internas que se pudieran implementar entre los mismos condóminos para fortalecer las medidas de seguridad. Como una de ellas es:
    • Cultura Condominal y de la Prevención: La cultura de prevención es de las más importantes, ya que en un condominio nunca se esta exento de que ocurra alguna situación y/o altercado y todos los miembros de la comunidad deberán de saber cómo reaccionar. Sobre todo, como prevenir.
    • Los Hábitos de prevención tienen como objetivo principal mantener un ambiente de tranquilidad, ya que, si las realizas con éxito, ningún elemento se desestabilizará, creando espacios seguros y cómodos.

3. ¿Cómo Mejorar La Seguridad En Mi Condominio?

Seguridad Tecnológica

En materia condominal, la seguridad depende de cuatro elementos que le sirven de base, estos son los recursos humanos, las normas, la infraestructura y la tecnología empleada.

a. Las Normas que Puedes Aplicar:

Estas serían una serie de normas de convivencias entre el Administrador y los residentes, que deben abarcar al menos tres normas de seguridad indispensables:  

  • Control de acceso
  • Regulación de los espacios de uso común
  • Operaciones de seguridad

b. Recursos Humanos de Seguridad

Todo administrador necesita de personas que se desempeñen en el área de seguridad, ya sean contratados, porteros o conserjes. Las tareas que llevará a cabo este cargo deben especificarse por escrito y detallar las responsabilidades diarias

c. Infraestructura Necesaria

Es de suma importancia tener exigencias mínimas de infraestructura, como cercas, muros, centros de control, puestos de vigilancia, entre otros. Esto representa un gran reto, considerando que deben cumplir al 100% su función, pero deben verse estéticas y acordes con la arquitectura del condominio.

d. Herramientas de Tecnología

La instalación de comandos de seguridad son gran herramienta, allí se podrá monitorear todo el lugar, especialmente si son espacios grandes. De igual forma, se debe contar con recursos humanos capacitados para la correcta operación de la tecnología empleada, esto abarca:

  • cámaras de seguridad
  • llaves y cerraduras
  • cercos eléctricos
  • botones de emergencia
  • alarmas

e. Buena Supervisión

Supervisando todos los elementos ya mencionados, puedes garantizar que los parámetros establecidos se estén cumpliendo a cabalidad. Conocer si la vigilancia está cumpliendo con lo establecido, que se respeten las normas de convivencia y que la tecnología opere correctamente, fortalecerá el funcionamiento general del condominio.

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Qué es la Copropiedad en Condominios

Qué es la Copropiedad en Condominios

1.- Antecedentes: ¿Qué Es La Copropiedad?

2.- ¿Qué Es La Copropiedad Según El Código Civil? 

3.- ¿Cómo Se Maneja La Copropiedad y Cuáles Son Sus características?

4.- ¿Se Puede Disolver Una Copropiedad? ¿Cómo Disolver la Copropiedad? 

1.- Antecedentes:

Al vivir en un edificio que se encuentra bajo la figura del régimen condominal, regularmente nos encontramos con el término ¨Copropiedad¨, sin embargo, no muchos condóminos conocen del todo qué significa, qué derechos y obligaciones se encuentran dentro de esta figura y cómo se aplica. A continuación, te daremos una breve explicación de lo que es la copropiedad.

También, podemos encontrar a la copropiedad como condominio o comunidad, donde se refiere a la modalidad del dominio en la cual existe un solo dominio, pero este se encuentra dividido en cuotas entre varios dueños o titulares. El efecto práctico es que dos o más personas comparten la propiedad de una cosa. La copropiedad puede provenir de la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo las cosas que se aportan a una sociedad o que son adquiridas en común.

La doctrina tradicional considera la copropiedad como una forma de propiedad individual, cada copropietario es dueño de una cuota, sobre la cual ejerce su dominio exclusivo, se puede incluso disponer de ella, gravarla, y/o reivindicarla, sin embargo, cada copropietario no puede obrar sin el consentimiento de los demás.

Copropiedad en Condominios

2.- ¿Qué Es La Copropiedad Según El Código Civil?

Con base en lo establecido en el artículo 938 del código civil Para el distrito Federal, la copropiedad es aplicada cuando una cosa (un bien) o un derecho pertenecen de manera proindiviso a varias personas. Es decir, la copropiedad regularmente se manifiesta en los bienes inmuebles, donde la propiedad presenta varios propietarios o dueños, de esta forma, los copropietarios cuentan con una parte indivisible del bien, pudiendo hacer uso de ella libremente.

3.- ¿Cómo Se Maneja La Copropiedad y Cuáles Son Sus características?

En materia condominal, la copropiedad es un derecho proindiviso sobre un terreno o propiedad donde existen bienes que pertenecen a una o más personas. A todos aquellos que intervienen en la copropiedad se les conoce como copropietarios.

 

Las copropiedades también son distinguidas como bienes de existencia, porque son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, por ejemplo, terrenos, pasillos, amenidades, áreas comunes, fachadas, muros, techos, escaleras, rampas mecánicas, redes de alcantarillado y de agua potable, etc. 

Aspectos Legales de una Copropiedad

Con base en lo establecido en el código civil Para el distrito Federal cada uno de los copropietarios de un objeto le asiste una serie de características, que pueden constituirse por contrato, por testamento o por disposición de la Ley.

  • Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla según su derecho.
  • Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
  • Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudiera resultar ventajas para todos.
  • Para la administración de la cosa común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
  • Para que haya mayoría se necesita la mayoría de los copropietarios y la mayoría de los intereses.
Disolver la Copropiedad

4.- ¿Se Puede Disolver Una Copropiedad? ¿Cómo disolver la Copropiedad?

Este régimen puede disolverse en cualquier momento por vía totalmente legal y cada uno de los titulares puede recibir su parte correspondiente, ya sea una parte del inmueble o su correspondiente valor monetario.

Sin embrago, en materia condominal, de acuerdo con lo establecido en el artículo 976 del Código Civil Federal, el régimen de copropiedad puede cesar en alguno de estos cuatro casos:

  • Por la división de la cosa común: cuando los copropietarios se ponen de acuerdo para dividir el bien mueble o inmueble.
  • Por la destrucción o pérdida de ella (la cosa común): esto se da más en bienes muebles, pues es más difícil que se destruya un inmueble.
  • Por su enajenación: es decir, por la venta de la cosa común.
  • Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un sólo copropietario: es decir, cuando los demás copropietarios ceden su porcentaje de los derechos sobre el inmueble a uno solo.

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Queja Condominal, Qué es y Cómo presentarla ante la Prosoc

Queja Condominal, Qué es y Cómo presentarla ante la Prosoc

Contenido:

1.- Antecedentes

2.- ¿Qué Es Una Queja condominal?

3.- ¿Cuáles Son Los Motivos Para Ingresar Una Queja Condominal?

4.- ¿Cómo y Dónde Se Presenta Una Queja Condominal?

5.- ¿Qué Debe De Contener El Escrito De Queja Condominal?

6.- ¿Qué Pasa Después De Presentar El Escrito De Queja?

1.- Antecedentes

Al vivir en un edificio que se encuentra bajo la figura del régimen condominal, regularmente nos encontramos con situaciones y/o actividades que realizan los condóminos que provocan la molestia de algún otro vecino, alterando la comodidad, estabilidad, salubridad, seguridad o tranquilidad de otros.

Es por ello, que a continuación les presentaremos un artículo donde encontrarán qué hacer en caso de que se presente alguna situación con algún vecino y/o viceversa.

2.- ¿Qué Es Una Queja condominal?

De acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el distrito federal, una queja condominal es la manera de solicitar a la Procuraduría Social (PROSOC) que intervenga para dirimir situaciones o transgresiones entre condóminos, poseedores, administración y el comité de vigilancia, donde cualquiera de los anteriores volente lo establecido en la Ley antes mencionada.

3.- ¿Cuáles Son Los Motivos Para Ingresar Una Queja Condominal?

Condominos enfadados

Inicialmente, no se encuentran catalogados los motivos por los cuales se ingresa una queja condominal, sin embargo, a continuación, les mostraremos algunos de los más frecuentes, como son:

  • Afectación a la paz y tranquilidad por ruidos.
  • Afectación a la integridad Física.
  • Afectación a la salud por la tenencia de mascotas.
  • Irregularidades de la administración.
  • Irregularidades del Comité de Vigilancia.
  • Invasión con objetos muebles o construcciones en áreas comunes.
  • Adeudos de cuotas ordinarias y/o extraordinarias.
  • Fiestas, vecinos conflictivos.
  • Humedad en el departamento.
  • Invasión de Áreas Comunes.
  • Invasión de cajones de estacionamiento.
  • Filtración.

O cualquier otra actividad que transgreda lo establecido en la Ley de Propiedad en condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, sobre todo lo establecido en el Artículo 21, fracción II de la misma, que a la letra dice:

¨Artículo 21.- Queda prohibido a los condóminos, poseedores y en general a toda persona y habitantes del condominio:

… II Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores, que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados; ¨

Vecinos ruidosos

4.- ¿Cómo y Dónde Se Presenta Una Queja Condominal?

La parte afectada deberá presentarse en la Oficina Desconcentrada de la Procuraduría social que le corresponda, conforme a la alcaldía donde se encuentre ubicado el condominio. Deberá presentar un escrito libre en original (para expediente), una copia (para acuse), y una copia simple más por cada persona que se va a requerir.

5.- ¿Qué Debe De Contener El Escrito De Queja Condominal?

Para ingresar una queja condominal a la Procuraduría social, se deberá redactar un escrito libre dirigido al titular de la Oficina Desconcentrada correspondiente a la alcaldía donde se ubique el condominio. Mismo que deberá de contener lo siguiente:

  • Nombre y domicilio de la parte quejosa (quien la promueve).
  • Documentación que acredite su personalidad jurídica como condómino.
  • Nombre y domicilio de la parte requerida (la persona afectante).
  • Narración de los hechos, explicación de la problemática y/o de las violaciones causadas a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
  • Firma del quejoso.
  • Toda la documentación posible que pueda acreditar y/o probar los hechos.

6.- ¿Qué Pasa Después De Presentar El Escrito De Queja?

Recibido el escrito en la Jefatura de Unidad Departamental, se registra la queja en el libro de gobierno y se le asigna un número de expediente, y se procede a su respectivo acuerdo admisorio o preventivo.

Si es acuerdo admisorio, con copia del escrito de queja y sus anexos, se ordena emplazar al requerido, para efecto que dé contestación a la queja planteada por escrito en un término de cinco días hábiles y ofrecer pruebas de su parte.

Posteriormente la Procuraduría social acuerda señalar fecha de audiencia para desahogo de pruebas y alegatos.

A la audiencia comparecerán las partes para la admisión y desahogo de las pruebas ofrecidas por ambas partes y formularán alegatos de su parte.

La recomendación es que antes de presentar una queja condominal, se haya agotado toda forma de negociación

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Asociación Civil en Condominios

Asociación Civil en Condominios

Índice:

1.- Antecedentes: Diferencias Entre Asociación Civil y Régimen De Propiedad en Condominio.

2.- ¿Qué Es Una Asociación civil?

3.- ¿Para Qué Sirve Una Asociación Civil En Un Condominio?

4.- ¿Por qué Es Importante Tener Una Asociación Civil?

5.- ¿Ventajas De Tener Una Asociación Civil En Mi Condominio?

1.- Antecedentes: Diferencias Entre Asociación Civil y Régimen De Propiedad en Condominio.

En el ámbito de la administración de inmuebles, cada día es más frecuente que surja confusión entre los condóminos a la hora de entender y diferenciar una Asociación Civil y el Régimen de Propiedad en Condominio.

Una pregunta frecuente en los condominios es si utilizar un régimen de propiedad en Condominio o una Asociación Civil.

Si vives en un condominio, puede que te estés preguntando si es buena idea conformar una Asociación Civil para la administración. Esta figura legal la asumen muchas comunidades en México, para conseguir una personalidad jurídica y conseguir otros caminos para la resolución de conflictos. 

Diferencias

2.- ¿Qué Es Una Asociación civil?

Una Asociación Civil o A.C. es una organización privada con personalidad jurídica como persona moral, que dentro de su objeto no conlleva fines de lucro, misma que siempre estará integrada por personas físicas, que se constituyen para realizar el cumplimiento de actividades sociales, culturales, educativas, deportivas o de índole similar.

Lo anterior, proviene de lo que se encuentra establecido en los Artículos 25 y 2670 del Código Civil. Entendiendo en ese sentido, que se crea una persona moral; es decir, un ente jurídico con sus propios derechos y obligaciones.

Por lo que, su constitución deriva del acuerdo de sus integrantes,  que constituye un acto jurídico para cuya existencia y validez es necesario reunir los elementos y requisitos que para todo acto jurídico dispone la Ley. Será creada a través de un acta constitutiva, es decir, un contrato celebrado entre los asociados que posteriormente se certifica ante un Notario Público.

 

3.- ¿Para Qué Sirve Una Asociación Civil En Un Condominio?

Acuerdo Asociación Civil

La mayoría de los ordenamientos legales que regulan el Régimen de Propiedad en Condominio en la ciudad de México, (antes Distrito Federal) no confieren a éste una personalidad, o bien, el carácter de persona moral; tal es el caso de la Ley de Propiedad en condominio de inmuebles para Distrito Federal.

Ello trae por consecuencia que se encuentren dificultades para llevar a cabo las tareas de administración de una manera eficaz, pues ciertos actos que pueden afectar al conjunto de los condóminos (como pudiera ser la responsabilidad en caso de despido de personas al servicio del condominio, por ejemplo) tropiezan a veces con formalidades legales que impiden su buena solución, pues son cada uno de los condóminos en lo individual y no el conjunto de ellos como una unidad, quienes deben enfrentar tales actos.

Es por ello, que en México se ha venido desarrollando un método para la regulación de las actividades de administración de condominios (la constitución de asociaciones civiles).

Tales asociaciones son regidas por las reglas generales que a toda asociación civil se aplican, en aquello que no sea expresamente dispuesto en sus estatutos.

 

El único fin de crear una A.C. dentro de un condominio es para llevar un manejo más claro de la administración del inmueble. Esto permite principalmente:

 

 

  • Crear una cuenta bancaria a nombre de dicha asociación en la que se depositen cuotas de mantenimiento y otros recursos referentes al condominio.
  • Lograr una contabilidad descentralizada de ingresos y egresos. 
  • Tener un mayor control de los gastos.
  • Tener un vehículo legal cuya función es la representación del condominio ante autoridades y7o terceros.

 

Acuerdo balanza condominios

Algunos requisitos para la creación de una asociación civil en un condominio son los siguientes:

  1. Los Asociados Acrediten Su Personalidad Como Propietarios De Una Unidad Privativa
  2. Participar Con Voz y Voto En Las Asambleas.
  3. Participar En Los Órganos De Dirección De La Asociación.
  4. Vigilar El Cumplimiento De Los Fines De La Asociación y La Correcta Aplicación De Los Recursos Correspondientes.

4.- ¿Por qué Es Importante Tener Una Asociación Civil?

Lo que debemos tener presente, es que el Régimen de Propiedad en Condominio nunca será sustituido por una Asociación Civil, sin embargo, al igual que éste, la Asociación Civil debe presentar ciertas obligaciones.

Uno de los beneficios mas importantes al constituir una asociación civil para la administración de un condominio, es que la A.C. dota al condominio con una personalidad jurídica para representación y actuación ante terceros, facilitando la gestión de algún conflicto que se llegaré a presentar.

Además de que es el vehículo legal mediante el cual se puede dar apertura a cuentas bancarias para el manejo de los recursos del condominio.

5.- ¿Ventajas De Tener Una Asociación Civil En Mi Condominio?

Una asociación civil tiene como único deber el ayudarse unos a otros, pero como muchas otras opciones, tiene sus ventajas que los condóminos habrán de considerar si desean crear una.

La Asociación Civil actúa como mediador entre gobierno y ciudadanía, ayuda con la organización de todos los asociados especificando reglas, funciones, metas y objetivos comunes; teniendo siempre claro que el objetivo principal de la A.C. es el de administrar el inmueble. 

Las decisiones tomadas dentro de una asociación civil también son exigibles de inmediato ante una autoridad jurisdiccional.

Si alguien no cumple algún acuerdo de la asociación civil o decide salir de la asociación civil, puede tener un tratamiento judicial directamente, sin necesidad de la intervención de la Procuraduría Social. Es decir, que se tiene un mayor control en la toma de decisiones, ya que las mismas se encuentran bajo un ordenamiento legal.

Es comprensible que en todo acto existan las ventajas y desventajas, el punto es encontrar un balance. En el caso de los condominios sí se recomienda la creación de las asociaciones civiles para la tranquilidad de todos.

Por supuesto que, si hablamos de ventajas, también tenemos que hablar de desventajas, de las cuales podríamos decir que dos de las más importantes son:

  • Pago de impuestos.
  • Realizar declaraciones ante el SAT.
ASociación en condominios

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Áreas Comunes en Condominios

Áreas Comunes en Condominios

Contenido:

1.- Antecedentes

2.- ¿Qué Es Una Área Común?

3.- ¿Qué Debo Saber de Un Área Común?

4.- ¿Cómo Se Mantiene En Operación Un Área Común?

5.- ¿Debo Pagar Mantenimiento Si No Utilizo Las Áreas Comunes?

1. Antecedentes

Al vivir en un edificio que se encuentra bajo la figura del régimen condominal, regularmente nos encontramos que una vez fuera de la unidad privativa existen zonas de uso compartido entre todos los condóminos que habitan un condominio, denominadas ¨Áreas Comunes o De Uso Común¨.

2.- ¿Qué Es Una Área Común?

De acuerdo con lo establecido en: Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el distrito federal, son aquellas que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso estará regulado por:

  • La Ley de Propiedad de Condominio
  • Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio
  • Escritura Constitutiva del condominio
  • Reglamento Interno del condominio

Si bien es cierto, las áreas son de uso común para todos los condóminos, sin embargo, estas se dividen en 4 grupos, como son:

1.- El área Común en un condominio es El terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura Constitutiva como unidad de propiedad privativa.

2.- Los locales, infraestructura, mobiliario e información, destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.

  • El área Común en un condominio es El terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura Constitutiva como unidad de propiedad privativa.
  • Los locales, infraestructura, mobiliario e información, destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
  • Las obras, aparatos mecánicos, eléctricos, subestación, bombas, motores, fosas, pozos, cisternas, tinacos, cámaras y monitores, luminarias, montacargas, incineradores, extintores, hornos, canales, redes de distribución de agua, drenaje, calefacción, aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y zonas de carga y descarga, obras de seguridad, de ornatos, acopio de basura y otras semejantes, con excepción de las que sirvan a cada unidad de propiedad privativa, que así lo estipule la Escritura Constitutiva.
  • Los recursos, equipo, muebles e inmuebles derivados de donaciones o convenios, así como la aplicación de programas, subsidios u otras acciones de la Administración Pública.
  • Cualesquiera otras partes del inmueble o instalaciones del condominio no mencionados que se resuelvan por acuerdo de Asamblea General o que se establezcan con tal carácter en la Escritura Constitutiva y/o en el Reglamento Interno del Condominio.
Parque infantil de áreas comunes en condominio

3.- ¿Qué Debo Saber de Un Área Común?

Como ya mencionamos anteriormente, las áreas comunes son aquellas cuya propiedad la tienen todos los residentes de un condominio de forma proindiviso, estas son áreas de uso común.

Debido a la propiedad compartida de estas áreas todos los residentes tienen derecho a su uso de forma abierta siempre este uso no afecte a otros residentes, de igual forma el residente tiene la obligación de pagar por el mantenimiento de estas áreas de forma proporcional junto con el resto de los integrantes de la comunidad. Cabe destacar que el hecho de que el hecho de que un residente pretenda renunciar a su derecho de uso de las áreas comunes no le excluye de contribuir en el gasto de su mantenimiento.

Los bienes de propiedad común no podrán ser objeto de posesión y/o usufructo exclusivo de condóminos, poseedores o terceros y en ningún caso podrán enajenarse a un particular ni integrar o formar parte de otro régimen condominal, a excepción de los bienes muebles que se encuentren en desuso, previa aprobación de la Asamblea General.

El uso de las áreas comunes debe de ser responsable y sin acaparar su uso, esto quiere decir que se debe tomar en cuenta que los demás integrantes del condominio tienen el mismo derecho a usar estas áreas, por ejemplo, no se debe ocupar todo el espacio de un acceso, ya que este puede ser requerido por otro usuario. 

Los residentes tienen el mismo derecho de uso de las áreas comunes que todos sus vecinos, ninguno tiene un derecho mayor que otros debido a que el área se encuentre más cerca de su unidad o bien en el caso de edificios, las unidades de la planta baja no tienen mayor derecho sobre los estacionamientos o patios, así como quien vive en el pent-house no tiene mayor derecho sobre la terraza a menos que esto ya haya sido establecido previamente.

Existen algunas áreas de uso administrado que si bien se encuentran disponibles para el uso de los residentes se debe reservar con anterioridad para poder hacer uso de ellas, por ejemplo, salones para eventos, terrazas, inclusive en algunos casos piscinas o canchas. 

También existen algunas áreas comunes que para su uso tienen un costo de renta el cual se debe cubrir para hacer uso de ella o bien en algunas ocasiones pueden requerir de un depósito en garantía que se reembolsará al usuario al final del uso de la reservación siempre que no se haya generado ningún daño al área.

Las áreas comunes deben tener un reglamento sobre su uso el cual debe hacer llegar a los usuarios o bien ponerse a la vista en él área para que pueda ser fácilmente consultado por las personas que hagan uso de ella. 

Áreas comunes en condominio

Existen áreas comunes en los diferentes condominios que tienen más demanda de uso por los condóminos, lo que ha llevado a tener un mayor control sobre las mismas en cuanto su mantenimiento y control de visitas, algunas de ellas son:

a) PISCINA: Esta es una de las áreas con más demanda de uso, lo que conlleva que la administración del condominio regule su uso, acatando el reglamento interno y llevando a cabo su mantenimiento adecuadamente.

Lo anterior, ayuda a que la vida del área sea mucho mas larga y permite tener un mayor aprovechamiento de esta.

Piscina en Condominio

Existen diversos tipos de reglamentación para el uso de las áreas comunes en los diferentes condominios, sin embargo, les dejamos algunas de las más frecuentes, como son:

  • Antes de entra a la piscina debe bañarse y también después de cada uso del baño.
  • Ingresar con la vestimenta adecuada.
  • No lucrar con el uso de la alberca.
  • El edificio o administrador no se harán responsables por lesiones de los habitantes.
  • Se limita el uso únicamente a propietarios o arrendatarios.
  • Respetar horarios de uso.
  • El daño a las instalaciones será cobrado a la persona que causó estos.
  • Los menores de edad deben estar bajo la tutela de un adulto.
  • No fumar ni ingresar bebidas alcohólicas.

b) GIMNASIO: Esta área lejos de ser de convivencia, realmente representa una oportunidad de mejorar la calidad de vida de los condóminos, sobre todo en temas de salud.

  • No lucrar con el uso del gimnasio.
  • El daño a los equipos será cobrado a la persona que causó estos.
  • El edificio o administrador no se harán responsables por lesiones de los habitantes.
  • Se limita el uso únicamente a propietarios o arrendatarios.
  • Respetar horarios de uso.
  • Los menores de edad deben estar bajo la tutela de un adulto.
  • No fumar ni ingresar bebidas alcohólicas.
  • Ingresar con la vestimenta adecuada.
Gimnasio Condominio

c) S.U.M. (SALON DE USOS MULTIPLES): Esta área esta diseñada para la convivencia al 100% promoviendo la integración entre los condóminos, que permite el desarrollo de diferentes actividades.

  • Respetar y cumplir con puntualidad los horarios.
  • Utilizar el SUM sólo para la finalidad requerida.
  • Mantener el SUM en perfecto estado de conservación, especialmente respecto de los elementos, muebles e instalaciones que se encuentren en el mismo, resultandos responsables por todo daño que pudieran producir.
  • Mantener indemne a la institución administradora respecto de todo y cualquier reclamo que estos pudieran recibir de participantes y terceros con motivo de actividades bajo responsabilidad de los afiliados.
  • Entregar el SUM con las condiciones mínimas de orden y limpieza

4.- ¿Cómo Se Mantiene En Operación Un Área Común?

Para un adecuado funcionamiento de las áreas comunes, el mantenimiento y conservación de éstas, regularmente corre a cargo de la administración del condominio, por lo que se deberá de tomar en cuenta lo siguiente:

  • Dar mantenimiento a dichas áreas, aparatos y equipos de acuerdo con su programación.
  • Contar siempre con material, herramientas y equipos para las reparaciones necesarias
  • Contar con personal de mantenimiento adecuado para las reparaciones que se pueden realizar de inmediato y para las cuales el personal de mantenimiento esté calificado.
  • Contar siempre con números de emergencia para las reparaciones de equipos necesarios para el diario funcionamiento del inmueble como alumbrado, elevadores, climas, etc.
  • Hacer una revisión diaria apoyada con el personal de mantenimiento de todos lo que hay en áreas comunes y de que se encuentre en buenas condiciones.

 En virtud de lo anterior, ya que se ha identificado que es y cómo funcionas las áreas comunes en un condominio, es indispensable que sí se tomen en cuenta los puntos anteriores, para realmente obtener los resultados esperados del funcionamiento de las instalaciones.

 

Jardinería en Condominio
Mantenimiento Eléctrico Condominio

¿Debo Pagar Mantenimiento Si No Utilizo Las Áreas Comunes?

Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así como de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por todos los condóminos conforme a lo establecido en el artículo 55 de la Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito Federal, e informando detalladamente en la Asamblea General

 

Es obligatorio que todos los propietarios de los departamentos paguen por el mantenimiento de las áreas comunes, incluso si no las usan de forma activa o ya no viven en el departamento. Ningún dueño puede eximirse de responsabilidad por su contribución a los gastos comunes de dichas zonas.

INTEGRA POSTVENTA es una empresa con más de 14 años de experiencia en el sector de la administración de condominios, si tienes algún problema con tu administrador y no estás de acuerdo en pagar la cuota de mantenimiento, o si requieres alguna asesoría para tu condominio, por favor ponte en contacto con nosotros y con gusto agendamos una cita con uno de nuestros expertos en la materia. 

Teléfono 55 52 80 26 39

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Software Para Administración de Condominios

Software Para Administración de Condominios

Índice:

1.Antecedentes

2.¿Qué Es Un Software Para Administración De condominios?

3.¿Qué Es Una Administración De Condominios?

4.¿Para Qué sirve El Software Para Administración De Condominios? 

5.¿Cuáles Son Los Riesgos De Contratar Un Software Para Administración?

1. Antecedentes

Cada día se construyen más y más edificios en las grandes cuidades, lo que hace que al administrarlos haya organizaciones que se dedican al correcto funcionamiento y operación de estos.   

En tiempos donde la tecnología se hace cada vez más indispensable en la vida común, en esta ocasión, en materia condominal cada día son más las organizaciones que digitalizan sus procesos de gestión, por supuesto, las empresas que se dedican a la administración de inmuebles y/o edificios NO son la excepción, ya que han optado por actualizar sus procesos a través de la digitalización.

2. ¿Qué Es Un Software Para Administración De Condominios?

Un software para administración de condominios es una herramienta digital que permite administrar el edificio, que incluye un sin fin de funciones relacionadas con la óptima gestión de cada uno de los procesos que conlleva un condominio.

Es decir que, además de ser un sistema que ofrece administrar y mantener al día a las empresas de administración de edificios, ofrece tener un control más específico sobre algunas actividades y/o servicios especiales.

3. ¿Qué Es Una Administración De Condominios?

La administración de condominios consiste en hacerse cargo de la correcta operación del condominio y de las funciones administrativas, legales, de mantenimiento y conservación de este, a través de la aplicación de adecuada de lo establecido en la Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal .

La administración de condominios puede ser desempeñada por dos tipos de personas:

1.- ADMINISTRADOR CONDÓMINO: Es aquel que tiene forma de acreditar alguna propiedad bajo el régimen condominal, este, al ser dueño de una unidad de propiedad privativa o más, no siendo profesional, lo elige la asamblea general de condóminos.

2.- ADMINISTRADOR PROFESIONAL: Es la persona física o moral que se dedica de manera profesional a la administración de condominios, que, de igual manera, es elegido por la asamblea general de condóminos. 

4.- ¿Para Qué sirve El Software Para Administración De Condominios?

De acuerdo con lo que establece la  Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , el administrador del condominio es quien se encarga, entre otras funciones, de gestionar los temas administrativos, es por ello, que dichas funciones pueden ser desempeñadas con mayor facilidad al utilizar un software para administración de condominios.

Tal como ya lo hemos mencionado, la funciones que debe desempeñar el administrador de condominios son muchas, por tal motivo, con el software serán mayores las herramientas y/o aplicaciones que le permitirán realizar su trabajo de manera más fácil y rápida. 

A continuación, enlistamos algunas de las funciones que el administrador de condominios puede realizar al gestionar la  administración del software: 

1. REGISTRO DE LAS FINANZAS DEL CONDOMINIO: Con el software para administración de condominios, la administración podrá tener el control de las finanzas del condominio, tanto de los ingresos, como los egresos.

2. TRANSPARENCIA: Con el software de administración de condominios se mantendrá la información actualizada, organizada y debidamente identificada, erradicando así el error humano, así, quien la consulte, podrá verificar en tiempo real el manejo de los recursos y rendir cuentas inmediatamente, incrementando la credibilidad de su gestión. 

3. MEJORA LA COMUNICACIÓN: Este ha sido un problema constante en los edificios, ya que muchas de las quejas de los condóminos es que no tienen comunicación directa con la administración de condominios, y/o NO cuentan con información oportuna de lo que sucede en su condominio.

El software para administración de condominios ayuda en un 100% a mantener una comunicación constante y formal entre la administración y los condóminos.

4. RAPIDEZ Y EFICACIA: El software para administración de condominios permite optimizar tareas, como el cobro de las cuotas de mantenimiento, el control de los accesos, entre otras, reduciendo significativamente el tiempo que se dedica a este tipo de tareas, dándole al administrador la oportunidad de desempeñar otras funciones, convirtiéndolo en una empresa mas productiva. 

5. DISMINUCIÓN DEL USO DEL PAPEL: Hoy en día, el uso del papel ya no es una opción práctica, ni viable para temas ecológicos, sin embargo, con el software para administración de condominios se podrán enviar todo tipo de avisos, notificaciones, avisos de cobro, entre otros, de manera digital, garantizando que los mensajes enviados fluyan con mayor rapidez. 

6. GESTIÓN DEL PERSONAL: Con el software para administración de condominios, el administrador podrá llevar a cabo una base de datos de todo el personal adscrito al condominio, de tal manera, que podrá tener la información de los trabajadores al momento, en caso de ser necesario. 

7. INCREMENTO DE LA PRODUCTIVIDAD: Regularmente las funciones asignadas al administrador de condominios son diversas, como la ejecución de un plan de mantenimiento anual, es posible que cumplir con cada una de ellas resulte complicado, por ello, con el software para administración de condominios podrán ser programadas y monitoreadas cada una de ellas para cumplir con el objetivo. 

8. GESTIÓN DE SOLICITUDES: Con el software para administración de condominios, el administrador podrá llevar a cabo la gestión de solicitudes realizadas por los condóminos, de manera eficaz e inmediata, obteniendo un resultado favorable.

9. ADMINISTRACIÓN DE (AMENIDADES) ÁREAS COMUNES: La mayoría de los condominios cuentan con áreas comunes que pueden ser disfrutadas por los condóminos, con software para administración de condominios, el administrador podrá llevar a cabo la administración de dichas áreas, determinando horarios de acceso, control de quien ingresa y programación de mantenimientos.

10. APLICACIÓN MOVIL: Los softwares para administración de condominios son muy versátiles, no solo por la funciones y herramientas con las que cuentan, sino por las diferentes maneras de acceder a ellos, de una manera más practica y rápida. 

Por ello, muchos de los softwares para administración de condominios cuentan con aplicaciones móviles  o apps para condominios para que tanto como el administrador como los condóminos puedan acceder a la información desde cualquier lugar y en cualquier momento, ya que es más sencillo acceder a los comunicados y/o avisos especiales desde sus dispositivos móviles. 

 

5. ¿Cuáles Son Los Riesgos De Contratar Un Software Para Administración?

Tal como ya lo hemos mencionado, tener un software para para administración de condominios tiene diversos beneficios y ventajas, sin embargo, también es relevante analizar posibles riesgos al utilizar este tipo de sistemas digitalizados. A continuación, enlistamos un par de riesgos que se pueden tener al contar con un software automatizado.

  •  TIEMPO DE ADAPTACIÓN Y DUDAS DE MANEJO: Siempre que se innova en la implementación de algún sistema, es normal que surjan diversos tipos de dudas, ya que es posible que los condóminos estén acostumbrados a la anterior administración, en especial, si esta usaba un modelo de gestión tradicional.
  • FALTA DE CAPACITACIÓN DEL PERSONAL: Cuando se contrata un software para la administración de condominios, es indispensable que el personal se encuentre capacitado para trabajar con el software, de lo contrario, podrían surgir problemas con el manejo de este. 

A continuación, te enlistamos algunas plataformas digitales que te pueden ayudar a gestionar la administración de condominios. Así como una pequeña tabla comparativa con los aspectos más relevantes.

INTEGRA POSTVENTA es una empresa con más de 14 años de experiencia en el sector de la administración de condominios, si tienes algún problema con tu administrador y no estás de acuerdo en pagar la cuota de mantenimiento, o si requieres alguna asesoría para tu condominio, por favor ponte en contacto con nosotros y con gusto agendamos una cita con uno de nuestros expertos en la materia. 

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Amparo contra Cuotas de Mantenimiento

Amparo contra Cuotas de Mantenimiento

Contenido:

1 . Antecedentes

2. ¿Qué Pasa Si No Pago La Cuota de Mantenimiento?

3. ¿Cuándo Prescriben Las Cuotas de Mantenimiento?

4. ¿Cómo Consignar Cuotas de Mantenimiento?

5. Cuotas De Mantenimiento En Fraccionamientos

1. Antecedentes

¿Qué Es Una Cuota de Mantenimiento? 

Es una cuota establecida por la asamblea general de condóminos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 55 de la  Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , misma que está destinada a constituir el fondo de administración y mantenimiento, destinados a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio.

Así como también constituir el fondo de reserva, destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento.

Por último, esta también puede ser usada para gastos extraordinarios, en caso de que ocurra algún imprevisto o en alguna emergencia, y tanto el fondo de administración como de mantenimiento no sean suficientes para cubrir el gasto. 

Existen dos tipos de cuotas: 

  • ORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común.
  • EXTRAORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios.

Debemos recordar que cuando se adquiere una propiedad que este bajo el régimen de propiedad en condominio, se adquieren derechos como el uso, goce y disfrute de áreas comunes que se encuentran ubicadas dentro del condominio que estén bajo dicho régimen, éstas, suelen ser desde solo áreas verdes hasta una casa club, sin embargo, el mantenimiento a estas amenidades tiene costo.

Así como se adquieren derechos, también se adquieren obligaciones, que una de ellas es pagar la cuota de mantenimiento en condominios, ya que con ella se garantiza una operación adecuada del condominio, así como el mantenimiento y conservación de las áreas comunes.

2. ¿Qué Pasa Si No Pago La Cuota de Mantenimiento?

Los pagos de cuotas de mantenimiento en condominios, de acuerdo con lo establecido su artículo 56 de  Ley de Propiedad en condominio de inmuebles del Distrito Federal , son obligatorias y no están sujetas a ningún tipo de compensación, excepción o algún otro acuerdo que exima a los condóminos de su cumplimiento.

¨Artículo 56.- Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que dicho condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada, en ese caso la Asamblea podrá acordar que dichas cuotas puedan ser cubiertas con trabajo a favor del condominio¨

Por ello, al no cumplir con dicha obligación, la Ley antes citada en su artículo 33, fracción XII faculta a la asamblea general para determinar las acciones y/o consecuencias a las que se harían acreedores los condóminos, como pueden ser: 

 

  • Pago de Intereses y/o Penas Convencionales
  • Restricción De Uso De Amenidades
  • Ejecución De Juicio Civil
  • Restricción De Voto En Asambleas
  • Suspensión De Servicios Que Sean Cubiertos
  •  Con La Cuota de Mantenimiento

¨… XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. No se podrá restringir el servicio de agua potable¨

3. ¿Cuándo Prescriben Las Cuotas de Mantenimiento?

Con base en lo establecido en el Código Civil del D.F. en su artículo 1162, la prescripción negativa puede liberar a un deudor (en este caso de cuotas de mantenimiento) de cumplir con la obligación, en un periodo de 5 años, siempre y cuando no haya sido ejercido el derecho de cobro por el acreedor (administración) durante este periodo.

La Recomendación Es:

 

Qué Se Cumpla Con Dicha

Obligación En Tiempo y Forma.

de Mantenimiento

4) ¿Cómo Consignar Cuotas de Mantenimiento?

¿Qué Es Una Consignación?

Es la manera de cumplir con la obligación de un pago, mediante la cual, el deudor es liberado de dicha obligación, poniendo a disposición de la autoridad el pago correspondiente en determinada situación. 

En materia condominal, se suelen consignar las cuotas de mantenimiento en los siguientes casos:

  •  Cuando La Administración No Se Encuentre Legalmente Constituida.
  • Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Un Justificativo de pago. (Acta De Asamblea)
  • Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Un Comprobante De Pago.
  • Cuando La Administración Se Niegue a Entregar Una Relación de los Gastos Ejercidos.
  • Cuando No Se Tenga Claridad o Haya Inconformidad Con El Manejo De Los Recursos Por Parte De La Administración.

Cuando NO se tenga claridad en cualquiera de los puntos antes mencionados, que son informativos, más no limitativos, es un derecho del condómino consignar sus cuotas de mantenimiento ante la Dirección General de Consignaciones civiles del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal y no se vea afectado su cumplimiento de la obligación, es decir, que no se tomarán en cuenta como morosos. 

Para realizar dicho trámite es necesario seguir una serie de pasos, como son:

1.- Comprar Un Billete En La Institución Financiera BANSEFI por la cantidad que se desea consignar.

2.- Realizar un escrito libre, donde se detalle los siguiente:

  • Datos De La Persona Que Consigna.
  • Motivo Por El Cual Se Desea Consignar.
  • Periodo(s) Que Comprende El Monto Consignado.
  • Datos Del Beneficiario (Administración del Condominio).

3.- Ingresar a La Dirección De Consignaciones Civiles Tanto el Escrito Como El Billete.

4.- Informar a La Administración y/o Comité de Vigilancia Que Se Realizó Dicho Trámite.

Al realizar este trámite, se considera al condómino en cumpliendo de su obligación, en este caso, que está cumpliendo con el pago de la cuota de mantenimiento en condominios, por tal motivo, NO será tomado en cuenta como moroso y no se verá afectado en ninguna manera. 

¿Cuándo Se Considera a Un Condómino Como Moroso?

MOROSO: Es el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General.

¿Si No Pago Mis Cuotas, Me Pueden Demandar?

Si, el administrador o la administración del condominio a través de un juicio ejecutivo civil, puede demandar el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas, los intereses correspondientes y gastos generados durante el Juicio.

Sin embargo, antes de llegar a esta instancia, existen varias alternativas que se pueden aplicarse para llegar a un acuerdo que convenga a ambas partes. A continuación, enlistamos algunas de las acciones que se pueden ejecutar: 

1.Celebración de convenios: Lo primero a considerar siempre será el diálogo, donde se ofrezcan propuestas que favorezcan a ambas partes. 

2. Aplicación de sanciones: Existe la posibilidad de que la asamblea general de condóminos establezca en su reglamento interno, sanciones aplicables a los morosos.

3. Queja condominal: Ésta es ingresada para solicitar la intervención de la autoridad, en este caso la Procuraduría Social de la Ciudad de México, a través de la conciliación. 

5. ¿Cuotas De Mantenimiento En Fraccionamientos?

Los Fraccionamientos son un conjunto de manzanas y lotes destinados para la vivienda o la industria, a diferencia de los condóminos, estos suelen estar regularmente de manera horizontal o mixta. 

Estos suelen clasificarse en dos tipos:

1.- Habitacional: 

  • Interés Social
  • De Tipo Residencial

2.- Comercial o De Uso Mixto. 

Sin embargo, en cualquiera de los dos casos, al estar bajo el Régimen condominal, estos son regulados por la Ley de Propiedad en condominio para el Distrito Federal. 

Por lo que se tienen que regir bajo el mandato de la Ley antes citada, en este caso, las cuotas de mantenimiento son establecidas, de igual manera, a través de la celebración de una asamblea general.

En donde se determinarán dichas cuotas, ya sean ordinarias y extraordinarias, con base en lo establecido en el artículo 55 de la Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal, que también están destinadas a constituir el fondo de administración, mantenimiento y fondo se reserva. 

INTEGRA POSTVENTA es una empresa con más de 14 años de experiencia en el sector de la administración de condominios, si tienes algún problema con tu administrador y no estás de acuerdo en pagar la cuota de mantenimiento, o si requieres alguna asesoría para tu condominio, por favor ponte en contacto con nosotros y con gusto agendamos una cita con uno de nuestros expertos en la materia.

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Tipos de Condominio: Horizontales, Verticales o de Uso Mixto

Tipos de Condominio: Horizontales, Verticales o de Uso Mixto

Contenido:

  • ¿Qué es un Condominio ?
  • Historia del Condominio 
  • Tipos de Condominio 
  • ¿Qué es un Condominio Vertical ?
  • ¿Qué es un Condominio Horizontal ?
  • ¿Qué es un Condominio de Uso Mixto?
  • Diferencia entre condominio y apartamento

 

1. ¿Qué es un Condminio ?

De acuerdo a lo que establece la Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México, un Condominio es aquel inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúnen las condiciones y características establecidas en el código civil para la Ciudad de México.

2. Historia del Condominio

Fue a finales de la década de los 40’s,  cuando se construyeron los primeros condominios en el país, y las primeras leyes aplicables, fue después de la segunda guerra mundial que surgieron las primeras leyes, por la gran cantidad de personas que se movieron de las zonas rurales a las grandes ciudades.

 

En el 1949 se termina de construir uno de los condominios más grandes del siglo pasado, un condominio de 6 edificios con 13 pisos, donde habitan 1,200 familias, mejor conocido como el multi-familiar Miguel Aleman.

En la segunda mitad del siglo XX se construyen los principales ciudades con los primeros rascacielos, así como una gran cantidad de corporativos  y condominios en las grandes ciudades como la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana y León. 

Desde el año 2000, se viene un boom en el sector inmobiliario, actualmente existen alrededor de 200 desarrolladoras con proyectos muy innovadores, incluyendo desarrollo de nuevas ciudades llenas de modernidad y con gran plusvalía como:

  • Santa Fe, Bosque Real e interlomas en la Ciudad de México
  • Angelópolis en Puebla
  • Zibatá en Queretaro
  • Punta Diamante en Acapulco

3. Tipos de Condominio

Actualmente el desarrollo inmobiliario ha evolucionado de manera muy rápida en todo el mundo; En México existen más de 100 desarrolladores de gran prestigio, la mayor parte de ellos se encuentran afiliados a la ADI (Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios)  y  han creado espectaculares proyectos, que podemos agrupar en tres grandes conceptos:

  • Condominio Vertical
  • Condominio Horizontales
  • Condominios de Uso Mixto

4) ¿Qué es un Condominio Vertical?

Los condominios verticales son un grupo de propiedades construidas una encima de otra, compartiendo áreas comunes y los gastos de manutención.

Existen diversos giros como:

  • Oficinas
  • Vivienda Residencial
  • Vivienda Vacacional
  • Hoteles

Los condominios verticales tienen las siguientes ventajas:

  • Los gastos de mantenimiento se reducen y se pagan entre todos los propietarios 
  • El impacto ambiental es menor
  • Economías de escala al construir en formato vertical
  • Inmuebles que son duraderos y proyectos sostenibles

En la ciudad de México, en la zona de Coyoacán, se han construido nuevos proyectos que son muy atractivos, para los propietarios e inquilinos, el conocido condominio City Towers Green and Black cuenta con 10 torres de departamentos, con 808 unidades privativas y más de 50 amenidades como las siguientes:

  • Albercas
  • Fosa de clavados
  • Jacuzzis
  • Vapor
  • Sauna
  • Regaderas
  • Asadores
  • Ludoteca
  • Cancha de futbol
  • Salón especial para Cross Fit
  • Gimnasio
  • Sala Spinnning
  • Yoga
  • Yoga 360
  • Salon de video juegos
  • Sala de música
  • Cine
  • Cine Vip
  • Observatorio
  • Sala de conciertos
  • Salon de belleza
  • Mini super
  • Cancha de squash
  • Salon inglés
  • Salon de eventos
  • Jardines
  • Áreas de mascotas
  • Water Park
  • Capilla
  • Boliche

Como pueden ver el condominio City Tower Green and Black, es una mini ciudad, donde las familias pasan la mayor parte de su tiempo sin necesidad de salir de su condominio

5) ¿Qué es un Condominio Horizontal?

Los condominios horizontales son proyectos donde cada propietario es dueño de parte de un terreno y de la construcción que se encuentre dentro del mismo terreno. Los propietarios comparten áreas comunes, así como vialidades y áreas verdes. 

Existen condominios horizontales que ofrecen la posibilidad de tener locales comerciales o de servicios que facilitan la vida de las personas que viven en los alrededores.

Una de las ventajas más importantes de vivir en un condominio es sin duda, el tener protección y seguridad.

6. ¿Qué es un Condominio Mixto?

Los condominios de uso mixto han evolucionado en las últimas décadas, y la imaginación de los arquitectos se ha puesto a prueba; un condominio de Uso Mixto está compuesto tanto por condominios verticales como horizontales, y este tipo de proyectos benefician a la sociedad, ya que en un solo predio, se pueden encontrar desde vivienda, centros comerciales, oficinas, hoteles, hospitales, etc. En las grandes ciudades hay una gran cantidad de proyectos de estás características.  Uno de los proyectos de Uso Mixto, más impresionantes en el mundo es el edificio Burj Khalifa,  se encuentra ubicado en Dubai, cuenta con 828 m de altura, 163 pisos, su construcción inició en el año 2004 y terminó en el año 2010,  al interior del edificio cuenta con un centro comercial de 4 pisos, así como 49 pisos de oficinas, 60 pisos de vivienda y 39 pisos del hotel Armani, así como un sinfín de atractivos, como dos miradores en los piso 124 y 148

Los récords establecidos por este rascacielos son:

  • Edificio más alto del mundo, superando al Taipei 101.
  • Edificio con más número de plantas, superando al International Commerce Centre.
  • Edificio más alto hasta el último piso ocupado, superando al Taipei 101.
  • Edificio con el mirador-terraza más alto, superando al Empire State.
  • Edificio con elevador que viaja la mayor distancia en el mundo.
  • Elevador de servicio más alto del mundo.
  • Además, el Burj Khalifa no es solo el rascacielos más alto sino también es la estructura más alta sostenida sin cables (superando a la Tokyo Skytree) y la estructura más alta del mundo actual (también el Tokyo Skytree) y construida por el ser humano (superando a la Torre de radio de Varsovia).

7. Diferencia entre Condominio y Departamento

La principal diferencia entre condominio y departamento radica en que un condominio está conformado por x número de departamentos, cada departamento tiene un propietario. Todos los propietarios son dueños del condominio proporcionalmente al indiviso que tenga cada unidad privativa , es decir,  ,cada departamento tiene un dueño o propietario, mientras que el condominio está formado por todos los departamentos 

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Administración de Condominios

Administración de Condominios

Shape

La administración de condominios es el proceso de planificar, organizar y ejecutar todos las actividades relacionadas con su inmueble, dichas actividades serán ejecutadas por el administrador del condominio, su equipo de trabajo y proveedores especializados. Los propietarios de cada unidad privativa están obligados a pagar una cuota de mantenimiento y administración, para cubrir los gastos mensuales.  

Como expertos en la administración de condominios nos hemos dado a la tarea de agrupar las 100 actividades mas importante de la operación de un Condominio dentro de 3 grandes grupos:

Agrupación de Actividades de la Administración de Condominios

A continuación haremos un breve resumen de cada uno de ellos para que usted entienda todo lo que involucra la administración de condominios.

1. Temas Legales:

La administración de Condominios en la CDMX está regulada por la ley de propiedad de condominios del DF; El objetivo principal de esta ley es regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del régimen de propiedad en condominio. Así mismo, regula la relación entre propietarios, inquilinos y su administración.

La Procuraduría Social del Distrito Federal (PROSOC), es el organismo gubernamental que resuelve las controversias que se suscitan diariamente entre los propietarios y poseedores de la copropiedad.

Los derechos y obligaciones de los propietarios se regulan por la citada Ley de propiedad en Condominio, el reglamento interno del condominio, el código civil para el distrito federal Y otras leyes aplicables como: 

  • Ley de protección de los animales del DF
  • Ley de Cultura Cívica
  • Ley del deporte
  • Ley de Protección Civil

Es importante resaltar que la asamblea es el órgano máximo en la toma de decisiones de cada inmueble, por ello es importante cuidar todos las formalidades  relacionados con las asambleas, desde la convocatoria, el registro en el libro de actas, la minuta y firma del secretario y de los asistentes.

Las asambleas pueden ser convocadas por el administrador, el comité de vigilancia o por un grupo de propietarios, que representen al menos el 20% del indiviso, como se establece en su art. 40.

La convocatoria se debe publicar al menos con 7 días de anticipación a la fecha de la asamblea, se debe de publicar en áreas comunes, como acceso peatonal, elevadores, andadores. 

Se recomienda que el orden del día no incluya demasiados temas, se recomienda desahogar entre 6 y 8 temas como máximo para que la asamblea tenga una duración entre 2 y 3 horas máximo. 

Es importante mencionar que uno de los derechos más importantes de la asamblea es seleccionar o remover a los miembros de los comités de vigilancia o mesas directivas, quienes deberán estar en funciones al menos durante un año de manera honorifica, es decir sin cobrar por desempeñar sus funciones.

Integra Postventa como especialista en la materia , cuenta con un grupo de abogados expertos en la ley condominal, y se hacen cargo de revisar y emitir recomendaciones sobre los siguientes aspectos:

  1. Régimen propiedad en condominios
  2. Reglamento interno
  3. Normas de Convivencia
  4. Libro de actas
  5. Actas de asamblea
  6. Constitutiva de la asociación civil
  7. Elaboración de contratos entre la asociación civil y proveedores 
  8. Convenios morosos
  9. Quejas vecinos ruidosos

Contamos con supervisores y administradores certificados por la PROSOC (Procuraduría Social del DF), que garantizan el buen funcionamiento del condominio

2. Temas de Operación y Mantenimiento de Cabecera

Es importante contar con un organigrama claro que nos permita determinar el equipo humano necesario para atender los requerimientos de cada inmueble, así como los alcances y obligaciones de cada elemento en sitio. Dependiendo de las necesidades del Inmueble debemos contemplar a un administrador residente, auxiliares administrativos, supervisores operativos, personal de mantenimiento, y todos ellos alineados en la actitud de servicio que se requiere para der respuesta a las necesidades del Cliente.

Por las diferentes implicaciones que tiene el manejo de personal, es muy útil contar con un departamento de recursos humanos que nos ayude a definir los perfiles y alcances de cada puesto, así como realizar los procesos internos para contratar a los mejores profesionales.

El mantenimiento es otro de los aspectos más importantes en la administración de condominios, en muchas ocasiones los trabajos preventivos no son percibidos por los propietarios, sin embargo nosotros lo consideramos como “el dinero mejor invertido”. Es fundamental garantizar los servicios básicos dentro de cada condominio, como agua, luz y gas.  Las bombas, hidroneumáticos, sistemas vs. incendios, extintores, plantas de emergencia, elevadores, eleva autos, portones, plumas de acceso, motores y el circuito cerrado de monitoreo de cámaras de seguridad (CCTV), debe de recibir oportunamente su mantenimiento de acuerdo al plan de trabajo definido.

Por ello es bueno disponer de una cartera de proveedores de servicios como la Seguridad, Limpieza, Jardinería y personal especializado en los mantenimientos preventivos y correctivos de los equipos para operar correctamente las áreas comunes del condominio.

 Es recomendable también definir un plan de trabajo integral que incluya área verde, así como los equipos y amenidades del condominio a corto, medio y largo plazo.

En Integra Postventa disponemos  de una cartera de proveedores categorizados por nivel de servicio en Gold y Silver. 

Cada proveedor debe ofrecer precios competitivos y precios de mercado para optimizar el presupuesto de su condominio.

3. Temas Administrativos

El control interno es fundamental para dar buenos resultados,  el administrador es responsable de llevar un adecuado control del presupuesto del inmueble, controlar las finanzas mes a mes, pagar oportunamente a proveedores y generar un reporte mensual de ingresos y egresos. Es recomendable tener firmas mancomunadas para controlar mejor los gastos del inmueble. Recomendamos tener procedimientos y políticas administrativas en sus condominios.  En el mercado existen diversos softwares de administración de condominios y fraccionamientos como Vivook, Casandra, Condovive, que pueden ayudar a tener un mejor control interno en su condominio, además la mayoría de ellos, tienen opciones para reservar áreas comunes, enviar avisos de cobro, generan reportes financieros y  puedes habilitar el modulo de captura de datos para facturar, que te permite generar la facturación electrónica y cumplir con las obligaciones fiscales de la asociación civil.

 

Otro punto importante en la administración de condominios, es la parte relacionada con el régimen fiscal; Para que un Condominio goce de Personalidad Jurídica debe constituir una sociedad que se le otorgue, la figura de Asociación Civil,  o la P en C; después de constituirla, se debe tramitar la obtención de un Registro Federal de Causantes “RFC”, ante el Sistema de administración tributario, junto con la Firma Electrónica para poder timbrar las facturas correspondientes.  

La asociación civil esta obligada a llevar contabilidad electrónica y cumplir en tiempo y forma con sus declaraciones mensuales y anuales.

No obstante, el pasado 23 de abril de 2021, salió publicado en el Diario Oficial de la Federación “DOF”, el Decreto de reforma de la regulación de la Subcontratación Laboral que tiene por objeto robustecer el marco normativo de la Subcontratación laboral, para lo que viene a imponer nuevas obligaciones y requisitos a los sujetos obligados, como pueden ser las Asociaciones Civiles antes comentadas como contratantes y los mismos prestadores de servicios especializados de administración condominal como contratistas. Esta Reforma ha venido a adicionar y derogar ciertas disposiciones de otras leyes como la ley del IVA o la ley del Impuesto sobre la Renta, las cuales afectan directamente el régimen fiscal bajo el que veníamos operando las Asociaciones Civiles hasta el momento; Por esta razón, nuestros asesores expertos en temas fiscales y laborales ya se encuentran estudiando las distintas opciones que nos permitan adaptarnos a los nuevos lineamientos establecidos por las autoridades.

 

https://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5616745&fecha=23/04/2021 

Si usted gusta alguna asesoría del ámbito fiscal,  por favor contáctenos y con gusto agendamos una reunión para apoyarlos con este tema.

En resumen como se puede observar, la administración de condominios, representa un gran reto hoy en día para cualquier administrador; Gestionar la operación, el mantenimiento, así como los temas administrativos, legales, fiscales, atención a las autoridades y a los propietarios es un gran reto, por ello les recomendamos contratar una empresa profesional que atienda de manera integral todos los temas del condominio.

INTEGRA POSTVENTA es una empresa con más de 14 años de experiencia en el sector de la administración de condominios, si tienes algún problema con tu administrador y no estás de acuerdo en pagar la cuota de mantenimiento, o si requieres alguna asesoría para tu condominio, por favor ponte en contacto con nosotros y con gusto agendamos una cita con uno de nuestros expertos en la materia. 

Teléfono 55 52 80 26 39